Joe’s research

觀塘獲批建63層高地標

Posted in 觀塘重建計劃, MA research Sustainable design by joeyiu on February 9, 2009

觀塘獲批建63層高地標

編按︰在地標加上觀景台,就可以通過高度審查,同一的手法可見於啓德 發展區的200米商用大樓。當時爭議這項建築會否損害維港的山脊線,但用上觀景台的說法,居高臨下飽維覽港景色,用公共的理由包裝,高度限制就迎刃而解。 不要忘記現在觀塘的”地標”比啓德的高60米,比apm高80米,差不多比後者高三份之一。

資料來源︰24/01/2009 明報

原文題目︰20米 觀塘獲批建63層高地標

總成本達300億元的市區重建局觀塘市中心重建計劃,昨日終獲城規會批准。不過,城規會決定將地標(建於現時賽馬會健康院及政府合署位置)280米高(68)減至260(63);另外,地標頂層由「酒店公用空間」,改為公眾觀景台、餐飲及商舖。

頂層改為公眾觀景台

城規會200812月要求市建局就主地盤補充資料,為建280米地標提供足夠理據及技術報告,當時該會委員認為地標不一定要高。城規會昨日討論後,認為最高260米是較適合的高度。

市建局另參照城規會的意見,作出多項改動﹕

1)為加強觀塘市中心與開源道之間的連接,會加設行人通道層連接裕民坊、港鐵站、apm商場,亦不反對24小時開放;

2)為減低商場基座產生的視覺影響,在不增加噪音的原則下,增加垂直綠化、更多出入口、更多「通風窗口」;

3)為令行人通道層更多日光,會在通道增加天窗等設施;

4)頂層由「酒店公用空間」,改為公眾觀景台、餐飲及商舖。

http://kwuntong.wordpress.com/category/%E8%A7%80%E5%A1%98%E9%87%8D%E5%BB%BA%E8%A8%8A%E6%81%AF/

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圖解重建後的觀塘 1&2

Posted in 觀塘重建計劃 by joeyiu on February 8, 2009

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開始慢慢解釋市建局在怎樣設計觀塘的細節前,請先看看他們大概會建甚麼的東西。

看看上圖就大概明白,最下方為APM,在地鐵站對上的是約68層高摩天大廈,大廈左則為商場,最左邊圖形的為玻璃幕牆新政府合署,對上是公園和平台 花園,底下就巴士、小巴站等交通交滙處。平台花園上是4層40-50層高的豪宅,右上角為另一楝的豪宅,豪宅下就是現在地鐵站旁和政府合署旁的診所和健康 中心。

以下的圖片皆來自市建局的總綱發展藍圖(2008年9月出版)(可按圖放大)

如想看更多總綱發展藍圖的圖片(已包括藍圖第一冊介紹重建的設計和景觀評估報告所有圖片),可參考http://www.flickr.com/photos/yuenchiyan/tags/mlp/page3/

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以後的觀塘市和周邊社區的交流由現在的四通八達,變成只有二個主要連接點在康寧道和月華街,諷刺的是二連接點的天橋和隧道皆是建議政府興建(留意右則細字),市建局不負責的。
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這是市中心的交通交滙處,變成廢氣集中地,需要使用空氣淨化和抽風機,這裏的空氣會清新嗎?設計又環保嗎? (more…)

重建的市區 被規劃的城市生活記憶

Posted in 觀塘重建計劃, MA research Sustainable design by joeyiu on February 3, 2009

韓麗珠

前言

市區重建局以「透過適當的途徑,改善不同地區的經濟和環境狀況,為地區帶來新氣象」及「以全面規劃方式,與合作夥伴及有關人士同心協力,利用重建發展、樓宇復修及保育文物的工作,改善市區的生活質素,為舊區注入新的色彩。」為理念,自1998年開始提出多個舊區重建計劃,包括永久封閉旺角整條康樂街(俗稱雀仔街)及奶路臣街中的兩段路段,將之納入重建範圍,與鷹君集團合作,於2004年落成的朗豪坊;又把灣仔南部部分地區,包括利東街及其附近一帶,納入H15市區重建計劃之內。至於觀塘的裕民坊重建項目(又稱K7項目)範圍包括觀塘道、協和街、物華街和康寧道以內的土地,還有月華街巴士總站地皮,是歷來規模最大的官方市區重建項目

這些由官方公佈的市區重建項目,雖然在過程中會諮詢市民的意見,不過最終的決定權,其實仍在政府、市建局及其合作單位手裡。例如2004 年底,灣仔利東街的居民曾向城市規劃委員會遞交一個重建方案,著重保留舊區原貌,但城市規劃委員會以方案不夠專業為理由拒絕;市建局亦在本年4月舉辦「重建設計社區工作坊」,讓區內居民和各界人士參與和發表意見,不過,所謂的收集意見,其實是在三個候選設計草圖已接近完成的基礎上進行,而且三個設計草圖都 是基於同一規劃方向發展出來,市民可以做的充其量只是從三個設計中選擇一個。

城市、記憶和身分

城市空間是構成人們生活記憶的座標,人們走在其中,每天經過的街道,略過眼前的樹木、商店的特色、電話亭、建築物,甚至欄杆和馬路的位置,其中獨特的氣氛、聲音和氣味,不知不覺滲入了人們的記憶裏,時日不斷過去,那裏的景物卻會喚醒人們,想起曾經有過的生活經驗。

經驗深藏在記憶之中,通過各種具代表性的人或事物(Representation) 重現,影響我們現在和未來的行為和決定。歷史也是在記憶的基礎人發展出來,龐大的博物館,就像一個記憶貯存庫,內裏放滿了具代表性的物件,附上解說,讓後 來者在幻想中重構前人生活過的痕跡,事實上,每個人都有一個類似這樣的記憶庫,舊地重遊,看見景物依舊,人們往往會發現一些看似已被遺忘的、平日不會故意 想起的人和事突然湧上心頭。

同時,記憶非常個人化,又充滿選擇性,即是,兩個人走在同一條街道上,他們因為性格、身分、經歷不同,選擇留存在腦內的代表物也不會相同。如果說,真正記得的事物總是在不經意的情況下,通過日常生活頻密接觸而留在腦內,例如一輛每天乘搭的巴士、回家必經的電梯大堂,或跟某人每次約會時等候的老地方等,那麼, 真正遺忘了的事物,即是在日常生活路線中被刪除而消失,而自己也不自覺地忘記了的東西,換句話說,我們永遠無法知道自己忘記了什麼,因為真正忘記了的東 西,已在生活中、腦海中永遠消失了。

超現實主義導演Luis Bunuel指出沒有回憶的生命跟沒有生命並無分別,因為回憶是生活的證據,也是自我的統一、感覺、行動的依據。 Stuart Hall也指出身分和回憶的關係在於,身分即是人們在不同層面上所處身的位置,以及如何述說過去。記憶提醒著人們,自己是一個怎樣的人,同樣地,一個城市的過去和記憶也提醒著人們,那是一個怎樣的城市。

時間過去,城市空間隨之轉變,是自然而然的事。然而在市建局的規劃下,空間的改變卻是由一群人(大部分都不是該區的居民或那空間的主要使用者)的理念和決策所操控。在重建的計劃之下,街道、樓房和原來的商鋪會在過程中近乎徹底地消失,取而代之是地標式的大型商場、高級住宅和酒店等。換句話說,人們腦海記憶的 代表物突然徹底地被換掉,連貫著歷史和身分的記憶之軸某一段,也將慢慢地變成一個空白的缺口。

本文將以「觀塘市中心重建計劃」為案例,探討市區重建計劃之下,人們的記憶如何被一併規劃,而記憶的改變又如何影響著城市、人和社區三者的關係。

觀塘市中心重建計劃

觀塘市中心的一大部分土地在填海工程下發展出來,在50年代,是私人住宅、新徙置大廈和工業大廈的新市鎮。裕民坊位於住宅和工業區交界,為全區交通的必經之地。最初的佈局構思是區內一個規模較小的市中心,使居民關係可以更密切。

根據市建局公布的重建土地界線圖顯示,由裕民坊、同仁街、協和街、仁信里、物華街和輔仁街,將會進行重建。三個候選的重建計劃設計概念包括「東九創核心都市 新典範」、「躍動都會」及「薈萃觀塘」,雖然設計概念風格不同,不過,其規劃理念都是一致的,遵照「香港規劃標準與準則」和「分區計劃大綱圖」發展出來。

據市建區為「觀塘市中心重建計劃」而出版的刊物《觀塘路》(第2期)引述,重建觀塘的理念如下

市建局和觀塘社區的共同願景,是把握重建的機遇,為觀塘建設一個21世紀現代化、設施完善、優化環境、提升生活質素、帶動經濟活力的市中心。

市中心的定位是綜合性公共服務、商業及住宅發展,涵括各類政府及公共服務、全天候交通總匯、地鐵接駁、中央廣場、多用途文化康樂設施、診所、小販市場、寫字樓、酒店、商場和住宅等,應有盡有。

住宅方面,會興建大約二千個單位,以市中心的屋苑來說,屬較低密度。商業方面包括地標式商業大樓、酒店、商場、街舖和小販市場等,是正常市區的發展密度。公共設施則有最新型設計的政府服務大樓、全天候巴士及小巴總匯、多用途文娛中心等。

即將消失的記憶

面對即將來臨的重建計劃,將要被拆掉的代表著記憶的物件如下︰

1)街道

裕民坊集合了通往隣近屋邨(例如藍田、牛頭角、樂華邨及秀茂坪)以及鬧市(如尖沙咀、旺角等)的交通路線,因此每天在那裏經過、曾經印下生活軌跡的途人,並不限於區內的居民,更多的是轉乘別的車子到更遠的地方、在附近上班或上學的人。

在筆者十二歲之前,裕民坊是假日時跟著家人或同學蹓躂的唯一目的地,直至上了中學,裕民坊的小巴總站更是每天回家的必經之路。每個人對於一條自己經常路過或 閒晃的街道,都有一張私人的記憶街道圖,不須刻意記著路牌和路段,也不會迷路。即使閉上眼睛,街道的景物和店鋪的位置也會清晰地呈現在眼前。

關於裕民坊的記憶地圖,從小巴總站開始。小巴總站之旁的鋪位曾經有不同的老闆和貨品,但無論哪一種經營模式,都會很快結業,這是位於小巴站上落車位置鋪子的命運;然後是麥當勞、快圖美沖印店、大馬路、交通燈、自動櫃員機、流動電話專門店、售賣鮮榨果汁和熟食的攤檔、仁和堂涼茶鋪、廉價的街坊服裝店、電子零件店、替人製造圖章的鋪子、藥行、古老的鐘表行、VCD/DVD專門店、美食坊、舊式髮廊、報攤、水果攤子、花旗銀行、萬寧、食店、配鎖匙的小店和抵押店;大馬路的另一面街道,是由寶聲戲院改建而成的寶聲迷你戲院和娛樂城、麵包店、大快活快餐店、跌打店、鐘表連鎖店、休憩小公園、補鞋小檔、渣打銀行和匯豐銀行。

那是一條沒經過規劃的街道,雜亂而有活力。肩摩接踵的人,固然來自巴士站或趕往地鐵站的人潮,也有的是從附近的屋邨,例如藍田、牛頭角等乘車到來購物的居民。

那些店子幾乎是毫無章法地拼湊在一起,多年來有些店子撐不住,換上了另一些店子(例如VCD 專門店),有些卻始終屹立不倒,例如堅持只賣涼茶的仁和堂涼茶鋪,那說明了居民生活的需要,關於物價、物品、攤檔類別。人們可以在街道上選擇適合自己的店 子,無論高收入、低收入、年輕的、年邁的、吃的、穿戴的、新的、舊的……是不同類型的人使店子能繼續生存下去,也是多元化的店子使不同的人聚集在一起。

Iris Marion YoungJustice and the Politics of Difference一書中指出,理想城市生活的其中一個特點是多樣化。一條街道上有不同種類的元素,例如各式各樣的店子、公園、辦公室、食肆、酒吧等,不同的人便會從四方八面到來,在一個公共空間內各取所需,使不同類別的人能互相融和,他們對於街上的一切也更有歸屬感。

香港曾經有許多這樣的特色街道,包括已經消失的康樂街(俗稱雀仔街)、將會消失的利東街(喜帖街)和裕民坊。前者已經徹低地改頭換臉,雀仔街一名的實際意思也正從人們的記憶裏慢慢地褪色,對於下一代來說,那只是大型購物商場所在的位置。如果市建局的計劃沒有更改,後二者的命運亦將大同小異。

2)具代表性的座標

透 過個人生活經驗建立起來的記憶街道圖內,行動的座標,從來不是路牌、店鋪號碼,甚至路段,而具代表性的建築物或其他物件。例如在觀塘市中心有兩間麥當勞。 位於裕民坊近小巴總站的一間,打從筆者初次踏足裕民坊時,它已在那裏,那裏是區內不少孩子第一次品嘗麥當勞食物的地方,熟悉裕民坊的人都稱它為「舊麥當勞」。筆者十多歲的時候,不遠處的康寧道有另一間麥當勞開業,為免約會時混淆,我們稱它為「新麥當勞」。如果不是觀塘市中心常客,或許無從知道「新」、 「舊」麥當勞之別,也不能清楚感受當中意涵和所指。「新」和「舊」除了開業的年份,更深一層的意思是,一種先入為主的、以個人經驗先行的命名方式。如果一 件公眾的物件,人們給它起了只有自己或少數有共同經驗的人才知道的名字,物件和人之間已產生了一種更深入的關係。「舊麥當勞」固然是首先開業的一間麥當勞,也是我們這一代不少人第一次光顧的麥當勞,小學和中學放學後經常相約同學到那裏聚會,因此我們對「舊麥當勞」的感情遠勝「新麥當勞」。

又例如寶聲戲院的歷史。打從筆者初次踏足裕民坊,寶聲戲院已經位於同仁里和輔仁街交界。那時候香港的電影業興盛,而且流行大型戲院,寶聲戲院是附近一帶最寬敞、最有模規的戲院,鄰區的居民都會紛紛走到寶聲戲院觀賞電影。及至90 年代末期,電影業走下坡,加上VCD及DVD逐漸普遍,戲院的入座率下降,不少戲院為了生存和迎合市場需要,也分拆成迷你戲院。寶聲戲院就是在這種情況下 改裝,原來的的建築物並沒有拆掉,只是本來全幢都是戲院的大型建築物,變身成了集食肆、酒吧、電訊中心和迷你戲院於一身的娛樂城。

以上的兩個舉子說明了人和地方的關係。街道、店鋪、景物,並非純綷消費的地方,那地方的一切同時盛載了生活經驗的回憶,是喚醒平日沉睡了的記憶的代表性物件。當人在一個地方生活久了,個人的歷史難免和一個地方的歷史重疊,產生千絲萬縷、無法突然割捨的關係。

這並非只存在於感情層面,前文提及,要界定自己身分,首先得從述說過去開始。我們的過去曾在一個地方生活過,那地方的一草一本都是構成我們經驗世界的重要的一部分。毫無保留的、連根拔起式的重建後,換來的是全新的屋苑、標式商業大樓、酒店、商場、街舖,那都是無法和人們經驗呼應的、只具商業價值的物件。

具代表性物件消失之後,人們深藏在腦海的底層、從沒有刻意記起的細微而局部的回憶,再沒有任何東西可以喚醒,最後只會慢慢沉沒到遺忘的空格裏。

3)居民的生活軌跡

觀塘市中心的出現,是由於上世紀的港英政府於50 年代期間,積極發展製造業,於是把觀塘區定為工業市鎮,再加上附近建有私人住宅及新徙置大廈,觀塘成為了交通樞紐,而位於觀塘市中心的裕民坊,成了區內的 必經之地。政府的規劃,在當時建起了一個工業重鎮的雛型。裕民坊一帶的食店﹑戲院﹑各類店鋪等,卻是因應鄰近的工業區(上班族帶動的人流) ﹑住宅區而衍生出來的。獨特的街道,源於其背後獨特的歷史,這可以保存,但不可複製。

裕民坊的建築物,大廈上層為居所,地下樓層為店鋪,還有店子的種類和售價,都是反映居民消費力、喜好和需要的最佳佐證。例如裕民坊大馬路旁那個老舊的「凌記小說租售」攤子及其旁側的大排檔。前者以租售流行小說為主,還有少量的漫畫圖書,以收取按金和租金的形式,把書籍借出。小說和漫畫都放在幾個殘破的大木櫃 內﹔後者位於小說攤子之旁,兩者依然不斷有顧客光顧。

這種攤檔歷久不衰的原因和在裕民坊一帶蹓躂的人有關,他們大都是在附近居住、上學或上班,屬於草根階層的人。他們的消費能力不高,因此街上的服裝店售賣的是數十元的褲子、廉價的VCD/DVD專門店、價廉物美的快餐店、未必符合衛生標準但非常受歡迎的熟食攤檔和鮮榨果汁攤檔等。

無論買的和賣的也要為生活絞盡腦汁,除了其售賣的貨品或店內的設備,還有橫空而出的許多招牌,伸展到街道的半空中,形成香港街道獨有的奇景。走在裕民坊的街道上,迎面而來是帶著微塵的空氣、擠擁的人群、老舊的店鋪和新式的連鎖店混雜在一起,那是一個缺乏規管,卻真實地紀錄了居民生活軌跡的空間。

細心觀察街道,便可以重塑街道的歷史和人們生活的痕跡。但重建後,這一切將被大型商場和地標侵佔。將來,如果有人嘗試重構裕民坊的歷史,記憶將會在重建前戛然而止。

4)低收入人士

市建局建設觀塘的理念如下︰「市建局和觀塘社區的共同願景,是把握重建的機遇,為觀塘建設一個21世紀現代化、設施完善、優化環境、提升生活質素、帶動經濟活力的市中心。」但「觀塘社區」其實不能涵括觀塘區的所有居民,居民的願景可能並非完全一致,因為他們之中也有來自不同階層的居民,低收入人士佔了很大的一部分。

根據政府統計處2005年的分區人口概況,觀塘人口587,000多人,65歲以上人口為91,900,佔全港人口的15.5%;家庭住戶每月入息低於10,000元的佔了36.4%;低收入人士佔全港比率12.8%;失業率佔全港比率10.2%這些數字說明,長者、低收入家庭、失業人士,才是觀塘社區的一大部分,而建設一個大型商場、華麗的私人屋苑和高級酒店,對於改善居民的生活不但毫無作用,反而可能把他們趕離觀塘區,驅逐至更邊緣的地方

對於在裕民坊經營的商戶來說,區內進行大型重建,引入商場、酒店和高級住宅,租金很可能上升,以致無法在原區覓得另一個合適的地方繼續營生。據明報早前的一篇報道〈觀塘區為何重建?〉引述陳婉嫻議員辦事處的一個訪問調查。訪問於2006年9月進行,被訪者是119個在裕民坊的商戶,有七成商戶表示希望能在原區繼續做生意,而四成人擔心他們的小本繼營模式,難以在重建後的觀塘找到發展空間。

另外,區內的低收入或失業人士如何找到另一些價廉物美的地方購買日常生活所需或消費娛樂?大型商場內的高級時裝店、食肆和超級市場的物價,根本不是他們能負擔的價格。據朱凱迪在〈從觀塘的十蚊飯看市區重建和最低工資〉一文中引訪問了幾位觀塘區的低收入居民,她們表示︰「對於收入少的人,起多10(apm)都唔會好。」、「在(舊區)那邊,食嘢冇咁貴,買嘢冇咁貴。如果搞到高級晒,窮人就肯定食唔起。」

此外,那些因為收入太微薄而本來住在天台屋或租住板間房的居民,根本不會得到賠償,而新建的私人住宅,他們又無力負擔,相信要走到更偏遠的地區才能覓得安身之所。Iris Marion Young “Justice and the Politics of Difference”一書中指出理想的城市生活,該是沒有邊界,也不會把與自己有差別的人驅逐,城市中的不同社會階層人士可以共融在一起

然而在市建局的理念中,明顯地沒有顧念低收入人士的需要,也無法從他們的角度去考慮,「一個21世紀現代化、設施完善、優化環境、提升生活質素、帶動經濟活力的市中心」其實對他們的生活狀況不但不會有改善,反會令他們本來貧困的生活更雪上加霜。

Iris Marion Young在書中指出「社區」(Community)的構成,往往會建起一些共同的目標和想望,當社會上有另一些人不符合這些目標時,便會把這些人排擠出去,以使「社區」更團結和穩固。

當香港各個市區都沉溺在「創地標、建豪宅」的理想裏之時,低下階層、消費力弱的一群、殘舊的小攤檔已在人們的的記憶中慢慢消隱,似乎建起一個現代化的區域,這些不符合「優化環境」的人和事便不得不被推到城市的邊緣。當市區到處都是價格高昂的連鎖店、食店和商場,那裏只能容納中產人士,而低收入者卻被一再驅逐至貧窮 的地區,而在市建區重建的政策下,能容得下低消費力人士的地方又愈來愈少 ,長期下去,只會加深各不同階層的衝突,貧富懸殊更嚴重。

重建後的裕民坊,我們記起的是……

1) 地標式商場

市建局已清晰地說明了重建後的景況︰「住宅方面,會興建大約二千個單位,以市中心的屋苑來說,屬較低密度。商業方面包括地標式商業大樓、酒店、商場、街舖和小販市場等」。

由此可見,重建的概念是把現時的觀塘以工業和小型商鋪為主的模式,轉變為以商業活動為主,除了旗艦式的商場、還有高尚住宅和酒店。

在第3期的《觀塘路》裏披露了在意見調查中,三個候選的設計藍圖中以「東九創核心都市新典範」得到8成3的支持率,為三者中最高,那即表示,這設計藍圖很高能會被落實興建。然而,「東九創核心都市新典範」的設計,商業大廈的高度是現時觀塘區的12倍,更有一座280米高的大樓,比現時的apm(高200米)還要高。

可以想像,在重建後的裕民坊,除了現時的apm 商場,還會有更大型的購物中心。現代大型商場的建築設計,有著不少相同的特點,Tim Edward在 “Contradictions of Consumption: Concepts, practices and politics in consumer society”提及商場的設計特色,包括密封式的人工空間,以緊閉的窗戶(甚或沒有窗戶)、鏡子和空調造成,無法與外界的自然環境和空氣接觸的;面積廣 濶,環迴曲折的設計和電梯的位置不但容易使人迷路,也無形中逼使遊人走遍整個有商鋪的位置,看過每個櫥窗,才找到出口;可是,雖然面積很大,但無論走到哪 一個商場,我們也可以發現幾個牌子的連鎖店重複又重複地出現;商場也不如街道自由,每個商場都有一些目標顧客和定位,例如apm以年輕、愛夜遊的消費族為 目標,而這些目標又往往是高消費、中上階層為主(例如朗豪坊、海港城等),而對於非理想顧客的人物,例如穿戴得並不體面的失業人士和露宿者,也就成了這些 商場的護衛員或監控系統的針對對象,被排拒在外。最後,商場往往是營造一種視覺上的享受,例如櫥窗內美輪美奐的貨品、連鎖店宣傳海報上的模兒,甚至商場的 空間設計等,從而吸引顧客消費,那是一個看與被看的世界

說穿了,就是一個消費主導的世界。收入高或富裕的人士,可以投入這個世界裏,參與消費者的遊戲,透過購物,穿戴或使用某種品牌的物件,從而建立個人形象和身分,然後穿著在某個商場買來的某個牌子的衣服,到另一個大型商場蹓逛。而Tim Edward指出,那些收入低,非商場目標顧客的人,即使可以自由進出商場,那些琳瑯滿目的貨品只會一再挑起他們的欲望,令他們一再嘗到欲望無法得到滿足的苦果

實在,商場內的貨品之所以售價高昂,大部分都不是因為物有所值,人們購買也不是因為基本生活需要,而是品牌所帶出的有品味的生活態度,例如無印良品、Taste超級市場或City Super。

如果真正記得的總是日常經常接觸到的東西,每天重複的路線上的景物,那麼愈來愈多的大型商場進佔了不同的區域和人們的生活,只是一再加強了消費主義建構出來的,虛假的美好印象。

而且,大型商場內那些千遍一律的商店,亦不斷提醒消費者,他們可以選擇的,無論價格、種類或風格上,其實並不多。換句話說,這個城市要求人們要把自己改進成一個合適的消費者走進這些商場內,而不是,在不同的店子內選擇適合自己的東西。

2) 以高消費作主導的生活模式

當香港以「國際化都市」為口號推銷這個城市形象,市建局以「建地標、創豪宅」為理念重建市品,另一方面,大型商場成了一個市區,甚至一個城市的主要地標,沒有人會希望成為與這個城市所製造出來的形象不符,而被排擠在外、甚至被驅逐的人。在這個情況下,人們只有盡量令自己迎合這大趨勢的要求,成為一個有消費能力的中產階層

人們不但通過消費模式去建立形象,或判斷別人的身分,消費模式也往往決定了一個人的生活和工作方式。為了能維持消費能力,只有不斷努力工作賺取金錢。在香港,超時工作是常態,準時下班是不正常的表現。早前,香港大學的一項調查更顯示僱員一周平均的工作時間是51.3小時。Tim Edward曾指出消費生活的其中一項矛盾在於,有餘暇逛街的,大多都是長者或沒有工作的低收入人士,因為他們的空閒時間剛好就是商場的營業時間,而高收入人士又因為工作忙碌,沒有時間逛商場不過,這個現象已由營業至深宵二時的apm商場改變。

apm原來的方向就是看準了香港人很晚下班的特點,而以通宵營業為目標(現時尚未達到),令他們深夜下班仍有購物的地方。如果營業時間愈來愈長是香港商場的新趨勢,那麼香港人工作,消費,工作,消費再工作的生活模式就會進一步鞏固。

另一方面,當城市的區域只能容納大型商場,而不是小型店鋪,人們不久後便會發現,只有工作和消費的生活模式可能是唯一的選擇。即使他們厭倦了高消費的模式,但區內已經沒有物價低廉的店子,也沒有售賣十多元一碗粉麵的小攤檔,要不,他們便要搬到偏遠的區域,當一個低下階層。

而成長於重建後市區的下一代,經常遊逛的是大型商場,在他們的世界裏,消費主導的生活才是常態,低消費而多元化的小店鋪根本在他們的生活範圍以外,換句話說,生活模式更形單一。隨著舊街道的消失和旗艦商場的興起,生活方式的多元選擇也會漸漸被忘記。

總結

重建一個市區,並不僅止於令原來的居民遷走,或在地區內興建另一些建築物,徹底的改頭換面,其實在無形中切斷了人們和地方的連結、社區的共融和人們個人歷史的一部分。

經驗告訴我們,爭取和保護一個與自身有密切關係的地方,往往如用雙手阻止山泥傾瀉那樣徒勞無功,無法改變現實的結果,就像早前清拆天星碼頭的銅鐘,即使市民 到場抗議和阻撓施工,以拖延政策等候會議結果,希望能改變拆毀銅鐘的決定,可是政府仍可以在一夜之間把銅鐘拆下來搬走。

不斷重建、爭取保留而又失敗的經歷是使人們對自身和關係密切的地方產生一種無力感──這一切不由我們作主。這種無力感促使人們只有接受現實,盡快適應改變的過程。沒有理會民意的重建計劃,使保留著人們和地方關係和記憶的建築物或其他物件一再消失,反複的失去使人們對身旁事物產生一種冷漠感,事實上,除了對於 四周的變動無動於中,再沒有更好的面對方法。這是一種失去心愛之物後,懂得自我保護不再感到悲傷的心理自動調節功能。正如,第一次搬家,可能會對於舊居感 到依依不捨,不過,當搬家次數漸漸多起來,人們再也不耐煩對新居產生感情,因為明知道不久之後又要搬離。

重建的過程不但切斷了人和地區的關係,也抽掉了人們對地方的記憶。而歷史建立在回憶之上,當人們反複經歷失去記憶的過程,也意味著這個城市的歷史一同被懸空。

參考書目

Ackbar Abbas (1997), Hong Kong: Culture and the Politics of Disappearance. Minneapolis , University of Minnesota Press.

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Edwards, Tim(2000) Contradictions of Consumption: Concepts, Practices and Politics in Consumer Society. Buckingham, Open University Press.

Henri Lefebvre (2003), The Urban Revolution. Minneapolis , University of Minnesota Press

Iris Marion Young (1990), Justice and the Politics of Difference, Princeton University Press.

Stuart Hall, (1990) “Cultural Identity and Diaspora” in Identity: community, culture, difference”, Eds. Jonathan Rutherford, London : Lawrence & Wishart.

「再造觀塘」工作人員(2006年10月)。「再造觀塘」計劃總結報告,香港,梁家傑議員辦事處。

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《觀塘路》第2期,2006年12月28日。

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朱凱迪,〈從觀塘的十蚊飯看市區重建和最低工資〉,星期日明報,2006年10月15日

 


「再造觀塘」工作人員(200610月)。「再造觀塘」計劃總結報告,香港,梁家傑議員辦事處,頁6

〈齊心建設21世紀市中心〉,《觀塘路》第2期,2006810日。

原文︰“You have to begin to lose your memory, if only in bits and pieces, to realize that memory is what makes our lives. Life without memory is no life at all…Our memory is our coherence, our reason, our feeling, even our action. Without it, we are nothing….”

Stuart Hall, (1990) “Cultural Identity and Diaspora” in Identity: community, culture, difference”, Eds. Jonathan Rutherford, London : Lawrence & Wishart . pp.222

〈齊心建設21世紀市中心〉,《觀塘路》第2期,2006810日。

Iris Marion Young (1990), Justice and the Politics of Difference, Princeton University Press, pp.239

2005年人口及住戶統計資料》,政府統計處。

〈觀塘區為何重建?〉,明報,2006年10月17日。

朱凱迪,〈從觀塘的十蚊飯看市區重建和最低工資〉,星期日明報,2006年10月15日

Iris Marion Young (1990), Justice and the Politics of Difference, Princeton University Press, pp.239

〈公眾諮詢 反應熱烈︰三個設計概念平均密度可接受程度逾7 成〉,《觀塘路》第3期,20061228日。

Edwards, Tim(2000) Contradictions of Consumption: Concepts, Practices and Politics in Consumer Society. Buckingham, Open University Press, pp.115.

Edwards, Tim(2000) Contradictions of Consumption: Concepts, Practices and Politics in Consumer Society. Buckingham, Open University Press, pp.123.

觀塘重建系列:是諮詢文件、還是樓盤廣告?

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 31, 2009

雖然當初說要「搞」觀塘也不完全是貪口爽,但真的砌起上黎才意識到事情的龐雜。身為﹝民間﹞記者,我想首先應該做的是引領大家和我一起進入問題,而真的,上個周末的一些採訪和談話只是令我比一般人多走了一步。

我都唔想自己做咩狂人,但現在看報章的重建報道,卻真的看到通篇都是「吃人」二字,寫稿的有些還是我本來很喜歡的記者,唉。本來觀塘重建這件事,市 建局做了非常嚴密的公關工作,區內完全沒有集結起來反對甚至是修正現行方案的組織,因此記者能夠聽到的聲音不多。但他們對於重建意識形態毫無保留的複述, 並且對受訪者違反常理的講法照單全收,已到了令人咋舌的地步,再一次說明新聞公關化已經像癌細胞一樣遍地開花。

舉幾個例子﹝藍字為筆者所加﹞。九月二日星島日報有報道這樣講:「此項名為『東九創核心‧都市新典範』,從其設計概念模型,可見項目將提供大量綠化 空間,新建築物會往後移,以擴闊周邊空間。最特別的構思是﹝噢!﹞興建一幢280米高地標大廈,分別用作甲級寫字樓與4星級酒店,較毗鄰200米高的 apm商場為高,料將成為摩天大廈。

「負責設計的王歐陽(香港)有限公司董事林和起指:『商業大廈樓高超過50層,五成為寫字樓,酒店設於高層,樓高280米只是概念性設計,亦顧及景 觀,大廈頂部是塔形設計,料不會阻礙空氣流通,也不會影響旁邊景觀﹝超過五十層樓高的商業大廈會因為頂部是塔形設計而不阻礙空氣流通及景觀?﹞。』此規劃 主力改善觀塘周邊環境,新增建築物會往後移,令路旁更寬闊,加上大量植樹,令觀塘擁一片綠洲﹝但他不會說,由於大部分新植物是種在平台上,根本不能長成大 樹,長大時又會以「影響結構」為理由砍掉﹞。此外,建築師特別在觀塘道的多層商場,營造保護屏風,令裕民坊綠化空間不受噪音和廢氣污染。此外,其半地下車 站會引入廢氣過濾及滅聲系統,排放口位置會考慮季候風向﹝香港一年四季的風向都不同,它的排放口是否能轉彎?﹞,確保廢氣不會吹向周邊民居。」

九月四日星島日報一篇報道有這樣幾段:「即將展開重建的觀塘市中心,地勢微斜,道路縱橫交錯,被視為發展障礙﹝冇解……﹞,但有份參與設計 觀塘重建計畫的wdagroup執行董事周蕙禮,卻認為是值得保留的「社區回憶」﹝一個「卻」字,令讀者以為設計真的保留了社區和街道,結果原來只是保留 社區的「回憶」。﹞,建議以地勢特點,發展梯田式的綠化空間。她說,重建後的觀塘如能保存固有的街道文化﹝又係要睇真d,不是保存固有的街道,而是街道的 「文化」﹞,有潛力發展成文化旅遊景點。」

「……周蕙禮在接受訪問時坦言,建築師不應每次作規劃設計時,也要抹殺過去,應考慮如何保存「社區回憶」,故她為觀塘重建作設計時,特別保 留裕民坊的「一街一道」﹝明明只是剷去所有樓宇和街道後,重新在地盤上畫上兩條街,然後屈它們做輔仁街和同仁街﹞,且善用重建區地勢微斜的特點,引入梯田 式綠化空間,以及提供甚具特色的流水瀑布。

「……她指出,其發展意念內的「地標」,並非單是與apm高度相若的商業大廈,也包括分布在裕民坊廣場的綠茵「草原」。她說:「現時很多新 發展區也予人一種很『冷』的感覺,既看不到天,也看不到地,但我們希望後一代也能記得裕民坊昔日是滿布穿穿插插的窄街,而成年人日後重臨故地時,也能憶起 往事。﹝很不好意思的問,後一代都未見到昔日的窄街,又如何「記得」?而要他們「記得」,是否要他們為被毀滅的觀塘報仇?﹞」

九月十一日明報的報道有同一個受訪者:「觀塘裕民坊重建計劃的規劃模型一出,即被批評發展密度太高,擔心市區會出現另一個屏風。重建項目如何滿足各 界訴求,又不會令自負盈虧的市建局「一鋪清袋」﹝市建局沒有公開所謂很容易蝕錢的三百億計劃的詳情,記者不要求他們解釋清楚,反而不斷複述鞏固此說法﹞, 難度極高……觀塘市中心建於60年代,如何讓區內老街坊留住40載回憶,是一項挑戰。但其士集團主席周亦卿的女兒周蕙禮充滿信心說﹕「我們的專長 是為老地方『把脈』,重建不是把建築剷起再建﹝難道呢位建築師以為透過否認,就會令大家覺得他們的方案不是把建築剷起再建?﹞。

學inmedia周姓編輯說,這些所謂報道,只要細心一睇,就乜野牛鬼蛇神都出晒黎。除了做市建局和收了錢﹝即不獨立﹞的建築師的傳聲筒外,記者最擅長自然是追蹤重建區附近樓宇的呎價走勢,然後像馬經波經一樣貼邊間係「等收樓」。

此時此刻,跟西九當年推出三個設計時的情況幾乎一模一樣,大家突然被迫成了設計和建築發燒友。自從市建局於八月初推出三個設計以來,整件事就無端變 成了三揀一的樓盤廣告:而當我們的注意力忽然間被拉到一堆誇大的設計圖和小型塑膠模型裏,就很容易忘記什麼將會被摧毀、什麼可能性被抹殺了、還有我們的下 一代要付上什麼代價。情況就像我阿媽在長實城中駅的售樓處內被一班餓狼地產經紀圍住,在一片「信我啦、實賺!」的呼喊聲中財迷心竅,最後半推半就地作了一 個禍延三代的魯莽決定。

拿着三份設計書「薈萃觀塘」、「躍動都會」和「東九創核心、都市新典範」,任何人第一眼看都會認定那是樓盤廣告,而不是告訴大眾,觀塘重建有什麼可 能。裏面佈滿了空話和套話:「為觀塘區及東九龍創造一個現代綠化都市及社區生活新焦點」;「建立一個充滿獨有文化的社區廣場,塑造一個高生活質量中心,藉 此提升觀塘在東九龍的地位」;「以嶄新建築設計,突破傳統區域佈局,使市中心蛻變。以融和格調,重拾街道文化及商業享樂」。但無論講到點假點大點空,所謂 尊重觀塘歷史的三個設計方,都是將重建範圍內的五點三五公頃的所有建築物和街道鏟走,只剩下幾株裕民坊榕樹,然後蓋一個超級大平台,再在上面陸續興建五 幢至少四、五十層樓高的住宅加一幢比APM還要高的商業大廈﹝地標式建築﹞連商場群﹝見左上圖﹞。而中間那些所謂為觀塘人而設的綠化地帶,說穿了就是那五 幢豪宅的增值配套,市建局職員還不能說清楚有百分之多少是豪宅專用的高級會所和私人森林。星期六與我們同行觀塘的建築師B先生說,重建後,沒有人會再認得 這裏是觀塘。這就是verdict。

除了一些睇了等於冇睇的空話,「售樓說明書」中連理應提供hard-fact亦經扭曲。再舉一個突出例子,在《東九創核心 都市新典範》售樓書最後一頁visual impact﹝譯為景觀概述,即講述新豪宅群對重建區外的住戶的景觀破壞程度﹞,其中說「協和街──將商場的位置適當安排,令月華街住宅的景觀完全不受影 響﹝英文原文是will result in minimum impact,又係特登譯錯!﹞」前面多了幾幢高聳入雲的豪宅,景觀可以完全不受影響…….這樣的大話本來騙不了誰,但這裏偏偏選了幾張扁平至一 比十的圖片去「降低」visual impact,真的小人得可恥﹝click見圖﹞

至於由市區重建局自己編印的宣傳刊物《觀塘路》,文章的邏輯亦相當嚇人。其中第二期放在頭版最高位置的一篇訪問稿,膳稿記者訪問主導這次計劃的市建 局觀塘分區諮詢委員會主席龍炳頤教授﹝香港大學建築系教授﹞。記者說:「要確立觀塘的個性,除了硬件,即建設外,龍教授亦注重當區的文化建設。說文化,自 然要追本溯源。」博古通今的龍教授就由宋朝的觀塘開始講起,之後話題突然轉回觀塘重建:「龍教授認為,觀塘有獨特的個性,亦有很高的凝聚力,故此無論是否 重建範圍內的居民,皆應歡迎觀塘的大變身……」總之無論上天入地歷史文化上下五千年長長久久特色出色觀塘本色乜乜物物都好,總之市建局就是要將市 井平民的觀塘消滅、將沉澱了四十多年的街巷生活消滅,換之以八千蚊一呎的豪宅區和高尚購物區。因為在市建局/地產商眼中,觀塘市中心的庶民不配住在這樣的 黃金地段,特別是機場搬走樓宇高度限制放寬後。

因此,無論是市建局的諮詢文件、宣傳刊物、以及大部分主流傳媒的報道,都只是為消滅觀塘的地產大計保駕護航﹝不斷以….回憶和….文化來混淆視聽﹞。沒有可信的報道,民間記者唯有自己動手做──這就是我介入觀塘的起點。﹝待續﹞

市建局觀塘重建網頁

觀塘重建特輯

eg9515:觀塘重建遺漏了什麼人
報摘:市建局宣布觀塘的死亡日期
吳家鎚﹕觀塘重建要有新思維

觀塘市中心重建計劃簡介﹝轉載自報章﹞

重建範圍:物業街、協和街、裕民坊、輔仁街、同仁街、仁信里、仁愛圍、康寧道及觀塘道

重建範圍面積: 57.05萬方呎

重建前:

估計受影響樓宇 24 幢

估計受影響業權 1,635

估計受影響住戶 1,860

估計受影響人數 5,000

估計受影響商舖 300

重建後 淨地盤面積 # 44.46萬方呎

地積比率 住宅: 9倍﹝7.5加1.5﹞;商業:12 倍﹝觀塘區目前的平均地積比率為五﹞

住宅樓宇數目 5 幢

住宅單位數目 約 2,000個

政府及社區設施樓面面積 20.45萬方呎

店舖、寫字樓及酒店之樓面面積 255.11萬方呎

全天候交通總樓面面積 16.90萬方呎

向城規會遞交申請日期 2007年3 月或之前

發展年期 12年

預計總投資額 300 億元﹝拒絕透露財務評估細節﹞

預計賠償金額 130 億元﹝拒絕透露財務評估細節﹞

# 扣除 8.61萬方呎或以上的休憩用地及3.66 萬方呎道後

觀塘重建計劃的思考

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 23, 2009

在設計的環保、成本效率等各方面,重建計劃方案還有眾多可議之處,希望香港社會大眾,不單觀塘居民,都多加討論。

市區重建局的舊區觀塘重建計劃方案,似乎是回應了居民的要求,把地積比從原來的7.98倍降至7.5倍。可建樓面面積40萬平方米,包括21萬 16萬平方米商業和住宅樓面,並有8700平方米公眾休憩用地。重建局認為,分12年期的300億元總發展成本,全期可帶來香港本地生產總值1.32%的 額外增長,創造3308個就業機會。重建後,會創造一萬七千多個新增職位。這些表面數字看來都十分吸引人。

觀塘居民不一定獲益

以觀塘60萬人口來看,300億元按人頭計,只是五萬元,分十二年,每年亦不過是不足4200元。金額不大,問題是這300億元的總發展成本,對觀 塘60 萬人口的本地社會實際上會有多少貢獻呢?會不會只是以觀塘為藉口,把300億元的成本支出產生的利益,輸送給60萬觀塘居民以外。

一是300億元發展成本包括哪些內容,怎樣的比例,如拆遷補償成本,建築成本(分商業樓宇、住宅樓宇、政府社區設施)及其他建設成本等,有否把地價 包含在內(按怎樣的標準計算)等等。在此之外,還要計算維持維修成本,特別是非租售的商品化商業、住宅樓宇,這個成本不是發展成本,但卻是在重建後新區持 續發展的成本,甚至可能決定整個項目未來經濟效益的計算。

以區內1600多個的業權而言,拆遷補償便不過是一、二十億元,絕大部分的支出是放在建造方面。可建40萬平方米的樓面面積,粗算每平方米的總發展 成本是 75000元,拆遷補償佔的比例只是幾個百分點。若地價不高,建造成本便頗高,或者甚至可以說觀塘舊區重建計劃屬高成本的項目。

觀塘這樣的老區、中低收入區,以這樣的高成本重建,似乎格格不入,或至少新舊不協調,特別是重建舊區只佔觀塘全區的一個小部分,不是全部。舊區內大部分的建築和環境設施依舊,重建區便會變成觀塘老區的例外部分,一如現有的APM

APM處於觀塘老區之內,但主要面向的市場是通過觀塘地鐵站而來的區外居民,可以帶來就業,但卻未必與本區待業居民的條件相符,未必可製造多少本區 居民的就業機會。而APM自成一體系,與區內其他設施並不協調。經濟效益由APM外溢至觀塘區內其他商貿服務相對有限。APM是房地產發展商的商業項目, 政府及觀塘本地社會無法介入。

觀塘舊區重建若果是以APM的方向來發展,或可建立一個比APM更突出的地標,整體發展與老區關連不大,起不到推動整個觀塘老區發展的作用。位於觀 塘,卻與觀塘的本土社會、經濟、文化關連不大,便屬於飛地式的寄生。以歐美的都市規劃理論的說法,是gentrification(高收入層居民的生活方 式入侵),結果會是產生出社會排斥(socialexclusion)的效果。

以重建項目的高成本結構,帶來的商業服務和建成的住宅,不會為觀塘老區原有中下收入層居民所享用。獲拆遷補償的居民,所得補償的金額,也絕對不足以使他們入住重建後的住宅。這樣的重建項目不是舊區重建,而是舊區改建,舊區中設立新區,與舊區分裂。

重建計劃裏的平民街只不過是為了撫順民意的裝飾,不是計劃的重要部分。由於建造和維修成本高昂,這樣的平民街能否吸引平民化的商戶和本地居民消費,頗成疑問。或許這會是像上環西港城一類的假貨,沒有生命力。

高成本高風險策略

二是重建計劃相類於房地產項目。因屬公營機構參與,故此多了政府和社區樓面使用部分,佔總樓面面積只是不足10%,屬陪襯性,甚且與公眾休憩用地和綠化面積,共同形成一個人為綜合社區和良好環境結構,來提升高成本的商業和住宅樓宇的價值和未來在市場上的銷售價格。

從整個項目的房地產性質來看,關鍵在於未來商品時行樂(商業、住宅)樓宇的銷售價。市區重建局總裁林中麟指出,方案的回報率只有4至5%,若完成收購後樓市下跌10%,整個項目便會從盈轉虧,蝕30億元,風險似乎頗大。

香港自1997年以來回歸前的泡沫穿破後,樓價回歸基本面,平均樓價仍處於下跌壓力。今後香港人口老化和增長減緩的趨勢正在加劇。APM的營業不 錯,但若加上重建計劃的21萬平方米商業樓面,必與APM形成競爭。更重要的是,在觀塘以外,香港還有眾多的市區重建計劃,也有不少房地產相類的開發項 目,在今後的12年重建期裏仍然會有新的私營項目出現的機會。市區重建局的樓價估計、市場需求估計有否現實地考慮到香港今後的整體和觀塘區內的供求,以及 價格變動趨勢呢?

競爭加劇,價格下跌,銷售不足的風險多大呢?由於重建計劃定位在高成本項目,缺乏區內的需求支持,高成本便帶來高風險。若屆時住宅價跌,商業服務銷 售不足,整個項目便會帶來虧損。令人擔心的是,高成本性質相信內含高成本的維持、維修費用,商業住宅虧損部分可以由重建局以公帑填補,留下的如公眾休憩社 區設施等維持維修成本只能在商業項目之外,由政府公帑支付或以減低服務質素來減低財政支出。

方案有可議之處

若樓價下跌,重建局自負盈虧的目標在這個項目便會變成政府公帑補貼,總開發成本的300億元會超支,且預期的經濟效益會打一個巨大的折扣。考慮到虧損,便會是得不償失,或弄巧反拙了。由此產生一個重要問題:為什麼市區重建局要採取這樣的高成本發展策略呢?

一是同樣的設想,在成本方面相信會有很大的空間來扭轉。

二是把規格和設計改變,成本便可能有大的變化,投資風險便可以降低。例如,地標樓宇的超高度,雖然增加樓面面積,但建築成本、維修成本各方面都會增 加。結果增加的樓面面積要用高價出售,市場接受能力會有問題,變成了高風險高回報,或者高價賣不掉的話,便是高風險回報以至虧損;用降低樓層等方法來把建 築成本定在一個較低平均水平,出售樓價的水平或可降低,市場接受能力有可能上升,風險較低,回報也較低,但少了虧損的機會。對公帑來說,便是減少機會成 本,增加了可能收益。

重建局是否因好大喜功而採取高風險策略呢?會不會是因最終屬於公帑,投資決策的官員不會承擔風險,且十二年才完成,到時即使大虧損,主其事者早已約滿離職,安享約滿酬金了?

設計中的玻璃大蛋和空中花園式的通道,絕對漂亮,但成本高昂,在香港這樣的亞熱帶地區,空調等的能源消耗巨大,費用昂貴,是否應採取這樣不符環保的設計,讓重建計劃負上高成本和高風險呢?

在設計的環保、成本效率等各方面,重建計劃方案還有眾多可議之處,希望香港社會大眾,不單觀塘居民,都多加討論。

http://kwuntong.wordpress.com/2007/03/04/news1/

觀塘重建你要知

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 10, 2009

1)觀塘裕民坊為什麼要重建?

市區重建局的前身土地發展公司(土發公司),早於1988年,樓價仍屬高峰期時,一口氣向外公布25項選定的未來重建項目,當中包括「觀塘市中心」項目 (編號為K7),即裕民坊一帶(見圖)。政府隨後雖然改革土發公司,2001年立法成立權力更大的市區重建局(市建局),但承諾新機構仍會優先處理土發公 司遺留下來的項目,作為對項目公布後受影響市民的交代。

土發公司昔日選定重建區,當然有考慮市區黃金地段樓宇殘破的因素,但同時由於該機構需以自付盈虧的商業模式運作,開宗明義必須「審慎理財」,所以土發公司過去選定的重建項目,難免會考慮到土地發展潛力具有利可圖的因素。

2)我是裕民坊的居民及商戶,我有權選擇嗎?

從土發公司及市建局的往績所見,項目正式展開收購後,計劃難以逆轉,能給予受影響居民及商戶的選擇實在不多,大都只能在賠償價格方面爭持,但《市區重建條例》已將收購時限定於12個月,此後市建局便可引用《土地收回條例》收地,居民議價亦因而受到限制。

規劃先於賠償安置,市民未能一併討論,或會錯失良機

市建局正式提出收購前,會先行向城市規劃委員會提交重建項目的發展建議,城規會以其專業判斷考慮建議是否適合,若通過便會以刊憲形式邀請公眾提交意見,這亦成為社會大眾討論項目應否重建的關鍵機會。

這個階段的發展建議,只會包括項目的規模、樓宇用途等技術性資料,當中不涉及日後賠償、安置、能否引入業主參與重建等執行問題,市民因而往往未能意識到日後可能出現的爭拗,也未能及時提出意見或反對。

因此,市民必須爭取在市建局提交發展建議前,盡早參與更廣泛的討論。
3)規劃有助我們爭取自身權益嗎?

《市區重建策略》中提出,市建局日後推行重建項目,應先行評估項目對社區帶來的影響;不過城規會現時審批重建項目,卻只會 考慮環境、交通等技術方面的影響,對濕地、樹木的破壞均有限制,但對普羅大眾生活的影響卻不會考慮,亦不討論日後的執行問題。所以居民及商戶雖理應有權提 出合理要求,但制度上卻缺乏常設的仲裁機制以作平衡,市民因而必須盡早介入項目規劃的討論,從活化自己社區及家園的角度出發,令發展方案的設計朝向這個目 標。

4)如果日後收購賠償金額不能購買同區7年樓齡物業,我怎麼辦?

觀塘區的私人樓宇,目前只有少數屬10多年樓齡的較新樓宇,其餘大部分樓宇的樓齡,均是30年至40年。所以,預期大部分 受重建影響的業主,都難以在同區購買7年樓齡的物業。事實上,「同區7年樓齡」只屬收購及賠償價格釐定的參考標準,政府及市建局並無保證,受重建影響居民 日後仍能在原區重置物業。

5)我是裕民坊商戶,我能否獲得安置,繼續在區內經營生意?

土發公司過去也曾為俗稱「雀仔街」及「花布街」的商戶作出特別安置,成為現時的「雀鳥花園」及西港城內的「花布街」。不 過,有關安排並不一定出現在其他地區;至於賠償方面,則是以現時應課差餉租值作為賠償基準,市建局日後若將裕民坊重建為高消費場所,能負擔租金的行業才能 適者生存。

6)我有權在社會及經濟發展的大前題下,提出個人的要求嗎?

根據政府2001年發表的《市區重建策略》,市區重建的工作方針是要「以人為本」,既兼顧社會上各方人士的利益及需要,亦 不會犧牲任何社群的合法權益。在合法權益的前題下,居民及商戶理應有權提出合理要求,解決各自不同方面如住屋、交通、經營環境等需要,而市建局亦有責任將 重建項目帶給社會的震盪減至最低,否則市區重建就只是一項過重財務因素,而輕視社會責任的地產項目。

對個人權利及私有產權的尊重,亦是社會發展的要素。

7)我是觀塘街坊,但不是重建區居民,重建與我有何干?

觀塘市中心可說是觀塘區居民必經之地,同時地區發展牽一髮動全身,重建將會逐漸為觀塘整區帶來交通、人流、景觀環境、租值等方面的轉變,你所生活的環境亦無法避免

8)我不是觀塘街坊,重建項目與我又有何干?

市區重建涉及的層面廣泛,包括社會人士對產權尊重的價值觀、城市環境的要求、公民參與社會政策的權利,及舊區文化保育等方面,這都是全港性的討論議題,大家必須透過認識及參與具體個別項目的發展流程,才能察覺箇中有待改善及值得反省的問題。

9)什麼是市區更新?和市區重建有何分別?

市區重建可以說是市區更新的其中一種方法。重建即是「收購舊樓清拆,興建新樓出售」的發展模式,亦是土地發展公司及市區重建局以往最常見的做法,大都應用於市區發展潛力尚未盡用的地盤。

至於市區更新,其最重要的目的,是令社區重現活力和朝氣,讓當區居民得享社區改善後的成果,所以方法並不限於清拆重建,而且並會設法配合 區內的社會服務,如安老、托兒、搞活本土經濟、教育,以及文化保育等方面一併進行,令區內居民對社區更有歸屬感,亦引入經濟活動,吸引其他人及資金流入該 區。

10)什麼是可持續發展社區?觀塘可以成為可持續發展社區嗎?

可持續發展,是一種平衡經濟、社會及環境三方面的發展模式,讓我們今代人所享有的天然及人文資源,得以世代承傳。每個社區 都有其經年累月由文化、人際網絡,及本土經濟構成的人文生態環境,當中亦可能存在社會問題,但一個可持續發展社區,應設法在保存原有的資源同時,追求公 平、合理及更多元化的發展。

先從認識自身資源的角度出發,大眾共同參與規劃自己的社區,觀塘當然亦可望成為可持續發展的理想社區。

是項計劃簡介

「再造觀塘」計劃,是一項由民間自發推展的社區規劃活動,期望透過一連串的活動,鼓勵市民從認識自身權益、社區文化,到共同規劃社區,並提供平台予各有興趣的單位及人士,共同探討觀塘市中心,以至觀塘整區,今後有更多元化更新的方法,並為其他舊區建立一個可供參考的先例。

協辦單位

立法會議員梁家傑
香港專業教育學院(觀塘分校)
觀塘基督教家庭服務中心
優環長學建築設計研究中心(CARE)
長春社文化及古蹟資源中心(CACHE)
思網絡SEE

市建局檢討

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 1, 2009

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資料來源︰明報 12-1-2009

成立近8 年的市區重建局共推出35 個重建項目,平均以逾8 倍地積比率進行清拆重建,使一幢幢摩天大廈在舊區矗立。發展局去年7 月展開為期半年的首階段《市區重建策略》檢討諮詢,結果顯示普遍地區和專業團體均要求放棄以高密度作「推土式」重建,倡增加保育計劃比例。 政府下月展開第二階段諮詢,據悉會以重建密度和多元化賠償機制等作諮詢重點,期望今年底取得重建共識。明報記者賴偉家首階段市區重建策略將於本月底正式結 束,由政府委任的公眾參與顧問已舉行10多場論壇和聚焦小組討論會。綜合市區重建策略檢討督導委員會公布的多場小組討論會諮詢摘要,發現不同持份者均提出市建局放棄以最高密度,進行「推土式」和「一刀切」的重建規劃,部分項目地積比高將予人「搶地」之地,令市建局猶如發展商,只重經濟效益。

「七年樓」現金賠償被批僵化此外,現行「七年樓」現金賠償制度亦被指太僵化,地區組織要求照顧居民和商戶期望原區安置和發展的意願,並考慮「樓換樓、舖換舖」的可行性。

除地區組織外,據悉亦有兩間本地發展商代表應邀參與諮詢。一名發展商代表直言,市建局有別發展商,須負上社會責任,建議帶頭推行一些無利潤項目,如在舊區重建藝術文化設施。在市區更新後,發展商自然在環境成熟時參與地區重建。

發展商指出,現時由市建局清拆後招標、發展商發展的模式,後者必因圖利而盡用樓宇密度,故市建局可考慮自行發展整個項目。另有建築界人士稱,政府可從啟德新發展區撥出地皮交由市建局發展,補償若干無利潤的重建計劃。

次階段討論多元化賠償機制接近政府消息指出,從首階段諮詢中,不少持份者要求較低密度重建,加強社區規劃和平衡交通負荷等,次階段諮詢會集中討論引入社區規劃的機制和「樓換樓、舖換舖」等多元化賠償方案的可行性等。

但政府原則是不再注資市建局,故資源局限下,要全面改革有一定難度。

市區重建策略檢討督導委員會成員何喜華說,曾參與約5 場諮詢會,不少人不滿重建瓦解原來地區網絡,認為個別地盤應否重建,不可交由市建局獨權決定,另有些涉公眾利益的保育計劃,用公帑也須進行,建議政府在次階段重點諮詢。深水區議會副主席譚國僑說,區內有逾7 個重建項目陸續兌現,區議會將展開追蹤研究,分析舊區居民重建前和安置後的生活質素和適應問題,評估計劃對社區實際影響。

亞洲鄰區重建 港難借鏡

同日明報新聞

政府展開重建策略檢討諮詢同時,委託香港大學顧問,外訪新加坡和台灣等6個亞洲城市,考察各市的舊區重建工作。外訪後初步發現,新加坡市建局集中規劃和土地整合權力於一身,台北的重建則重視公私合營,並有強大地區團體支持。香港市建局由於權力有限,地區組織力量較弱,難以全面借鏡。

顧問訪6地 新加坡權力較大

香港大學顧問小組過去半年訪問新加坡、首爾、東京、廣州、台北和上海6個城市,參考當地重建經驗。初步總結顯示各市的重建策略截然不同,其中新加坡權力較大,擁有規劃和土地收回和出售等整合權力。

而在台北,政府只作規劃和促進者角色,重建項目多屬公私合營,制度下須有較強大的地區組織配合和支持。

報告初步總結指出,近年提倡的由下至上的社區規劃模式,地區需要有一些強大鄰舍網絡配合,地區政府亦要有足夠權力,但香港的地區組織力量未必足夠。香港的舊區密度亦較鄰近城市高,要作低密度發展亦有限制。


觀塘12年重建三方案諮詢

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 1, 2009

2006-08-09 07:00:00

巿區重建局宣布歷來最大規模、歷時最長的觀塘巿中心重建計劃,明日起推出三個設計方案作公眾諮詢,將觀塘核心地區打造成東九龍經濟發展火車頭。計劃耗資三百億元,單是收購成本已佔一百三十億元,預計最少要十二年才可分階段完成。不過,項目回報率只得約百分之七,巿建局承認風險偏高,會盡力研究財務安排,但是絕不會要求政府「包底」。

觀塘重建計劃是前土地發展公司承諾的二十五個重建項目之一,地盤面積達五點三公頃,涉及一千六百個業權,影響約四千五百名居民以至全觀塘區六十萬人口的生活,估計要動用三百億元發展,其規模、影響人數及金額均屬歷來最龐大。

綜合各方長處明年交審議
經過十八個月的三輪社區諮詢,巿建局宣布明起開展為期兩個月的公眾諮詢,展出三個設計概念模型,蒐集所得意見將綜合三家之長處修訂最終設計,期望明年三月前提交予城巿規劃委員會審議,獲通過後再進行最後的第五輪公眾諮詢,預計最少要十二年才能令觀塘巿中心煥然一新。

市建局行政總監林中麟表示,發展項目會以商業用地為主,讓觀塘成為東九龍經濟發展的火車頭,足以抗衡西九龍發展計劃,但項目會分階段進行,避免居民同時遷出造成「死城效應」,令觀塘巿中心失去原有活力。

回報率僅7%隨時蝕入肉
不過,林中麟坦承計劃財務承擔沉重,單單一個觀塘重建項目的發展成本,已超逾該局過去進行的三十個重建項目之總和,加上項目以八倍地積比率發展,按現時市況估計,回報率僅為近百分之七的偏低水平,若期間樓市下跌百分之五,回報已「打和」,若跌幅逾百分之五更要蝕本,故必須仔細研究財務安排及吸引發展商參與,避免重蹈荃灣巿中心重建計劃蝕本十多億元收場的覆轍。

觀塘重建項目的地積比率及地標建築高度為最具爭議之處,身兼城規會委員的前工程師學會會長黃澤恩認為,項目涉及年期長、風險高,提高地積比率減投資風險無可厚非,但認為地標建築應維持不高於二百米的水平,即不應遠超現時觀塘商廈apm的樓高。城規會另一委員兼立法會議員劉秀成則要求巿建局提供資料及數據,解釋何以採用八倍地積比率。

黃澤恩及劉秀成均認為,觀塘重建後將成為東九龍核心,政府有必要於啟德發展區加建行人天橋或隧道連接,將郵輪碼頭的旅客及啟德人流帶入觀塘,加強兩區發展。

林中麟(右)與市建局觀塘分區諮詢委員會主席龍炳頤介紹三個觀塘重建設計。(何端兒攝)
躍動都會

東九創核心都市新典範

官方主導,市場壟斷

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 1, 2009

採訪通知 2006年2月24日
全港歷來最大規模的市區重建項目
觀塘變身你有Say

〔即時發放〕 香港的城市發展多年來都由官方主導,市場壟斷,民間被動旁觀;西九龍文娛藝術區發展臨崖立馬是民間及時介入爭取的結果,過去數碼港及迪士尼樂園項目的官商私下協議,則是民間早期參與規劃無從,只能後知後覺提出反對意見的事例。

市區重建局目前已將車水馬龍的觀塘市中心,圈地計劃重建,並正進行規劃,稍後將會提出一些高密度的發展方案供市民選擇及討論;立法會議員梁家傑,聯同香港專業教育學院(觀塘分校)、長春社文化及古蹟資源中心、優環長學建築設計及研究中心(CARE)、基督教家庭服務中心,及思網絡等多個民間團體,發起一項名為「再造觀塘計劃」,期望透過連串活動,鼓勵市民及早參與前期規劃,減少後期爭拗,共同為觀塘區尋找一套視野更宏觀,及更體貼市民不同需要的發展或改善方案。

是項計劃將於明日(2月25日)舉行啟動禮暨首場名為「觀塘變身你有Say」工作坊,屆時將啟動再造觀塘計劃網站、香港專業教育學院(觀塘分校)學生亦會展示首批意念來自社區面貌的標誌創作,及觀塘故事短片,本計劃誠邀 貴傳媒派員訪攝。

from 再造觀塘計劃 http://www.kwuntong-vision.hk/

治安差環境劣居民唔留戀

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 1, 2009

2006-08-09 07:00:00

觀塘巿中心重建計劃討論多年,重建範圍的物業普遍日久失修,居民絕大部分認為重建刻不容緩,更對「黃、賭、毒」肆虐、生環境惡劣的居所毫不留戀,對 於巿區 重建局傾向分期收購物業,居民普遍期望巿建局一次過收購,讓居民盡快另覓安樂窩,亦可避免分期收購導致居民分化、抗爭甚至訴諸法律,拖延觀塘巿中心更生。

業主林太居於物華街志昌樓一個三百多平方呎的單位,由於四十年樓齡的單位石屎剝落問題嚴重,林太一家近年已放棄在單位煮食及安裝熱水爐,晚上雖睡在「碌架床」下層亦難以安眠。

由於地板長期布滿灰塵,剛剛學爬的外孫惟有減少留在家中。林太指現時每年維修物業費用高昂,期望巿建局盡快訂出收樓期限,「若果要我再等十二年,我一定唔出錢(維修),惟有釘契!

冀一次過收樓
仁愛圍廿二號樓齡達四十五年,居民蘇先生表示,由於重建自九七年前一直押後,區內治安、生及噪音問題日益惡化,「呢度黃、賭、毒乜都有齊,同以前九龍城寨有得比!」他表示對觀塘巿中心毫不留戀,希望巿建局一次過收樓,讓他與家人在將軍澳等其他地區另覓居所。

葉先生在重建範圍舊樓樓梯底經營電子零件及產品已經四十多年,他認為不論一次過或者分階段發展的分別不大,均會嚴重影響生意,惟現時區內人口老化,生意難做,贊成當局加快重建步伐。

林太表示住所的天花板經常出現石屎剝落的情況,令她擔驚受怕。(何端兒攝)