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袁易天:菜園村的半農半X – 港府愚人自愚政策﹝不遷不拆 我們的菜園村──廣深港高鐵特刊文章﹞

Posted in 環保資料 by joeyiu on April 29, 2009

週五, 2009-04-10 11:19 — from 朱凱迪

(36)高春香媽
八十多歲的高伯母一生務農,至今仍拿着作物到元朗擺地攤。﹝joseph提供﹞

編按:香港獨立媒體網和香港中文大學學生報的成員今年二月開始介入石崗菜園村面臨清拆改建廣深港高速鐵路車廠的事。趁着四月十一日菜園村關注組在石崗菜站舉行公開論壇, 我們製作了《不遷不拆 我們的菜園村──廣深港高鐵特刊》,希望把事件牽涉到的各個重大公共議題整理出來,包括大型基建規劃的公義問題、新界土地開發及農業處境、專業者就鐵路車 廠選址提的意見等。刊物將於四月十一日起,在石崗菜站和中文大學本部范克廉樓派發,本網站將轉載部分內容,全份刊物的pdf版可以這裏下載。另外,聯署行動亦已展開,要求諮詢、立法會全面討論及以保護民居為選址原則,聯署請到這裏

〈菜園村的半農半X – 港府愚人自愚政策〉
袁易天:香港永續農業關注協會

半農半X

日本人塩見直紀發表 <半農半X> 一書之後,半農半X的概念在日本及台灣近年多有所聞。我在互聯網節錄了作者對半農半X概念的分享,附在本文之後,請大家參考。有些人望文生義,以為半農半 X裏面的X即是任何職業的代號。換句話說,一個人的生活,一半是務農,一半是其他職業。但是塩見直紀說得很清楚,X代表個人與社會的交錯關係。這個X是, 除了務農,另外的生活應該與自己身處的社區和社會有所扣連,是正面的扣連。我的存在,應該與社會其他人的幸福快樂有關係。換句話說,如果你務農很出色,賺 了錢,拿錢捐給公益金,你做了好事,但這不是半農半X。要明白,公益不一定是捐錢。塩見直紀的說法是,我們目前面對的種種問題:包括了食物不安全、環境破 壞、溫室效應、消費主義、人際關係疏離、醫療系統失效失職、社會不公義、經濟不景、失業、教育政策混亂、政府無能等等,都可以由我們自身生活主動地作出積 極回應。半農半X的生活態度是,安內與攘外同時進行。安內者,自己在種植的過程替自己找回健康,自己從泥土裏得到了滋養生命的基礎。半農之後,價值觀擴闊 與轉變,人與社區和社會的關係就會不一樣。愛自己、愛生活、關懷社區不再是口號,是實實在在每天都做的事。在半農半X的生活裏,自然而然,我們明白社區每 一吋土地都與人性和生命有關係,任何一個社區被剷平之前,我們都應該為自己的半農半X生活站出來,支援別人的半農半X生活。

香港農業的半農半乜乜狀態

八十年代開始,香港農業走下坡。農業生產受壓於大陸大量的廉價農產品,使本地農民難以維生。與此同時,地產又長足發展,農地被視為還沒有地產項目的發展用 地,新界農地被地產商大量收購作為土地儲備。這些被收購的土地長期荒廢。另一方面,農業人口急遽消減,土地業主將土地轉租與其他行業,我們可以見到整個元 朗平原及新界西北區的農地在短短二十年內,由本來風景優美空氣潔淨,搖身一變為毫無監管的污染行業所盤踞,包括廢車業及電子產品回收場。又或是與社區規劃 毫無關係的中、小型丁屋住宅群。香港的農業區域日漸縮減,農民的平均年齡是六十五嵗。

橫台山原居民村
錦田平原的農田在過去二十年幾乎全部被改成露天垃圾場和貨倉。﹝joseph提供﹞

從錦田公路望石崗菜園村
石崗菜園村村民很多仍堅持務農,令區內的農業生境得以保持。幾百米以外的橫台山原居民村,農地大半已成露天貨倉。﹝joseph提供﹞

勞動半生的農民大都不希望子女務農。農民,特別是菜農自我形象低落。他們不想自己的子女成為農民,希望他們學業有成,進入城市找工作,出人頭地。而老農民因為年紀老邁,再難以在中老年的狀況下轉型和建立新的事業,總是維持在耕作了半生的農地上繼續討生活。到了今天,農地仍然存在,比較大片的農業社區可以在元朗和錦田、大埔林村、粉嶺上水和離島一帶找得到,但難以與七十年代比較。

年老的農民辛勤一生,子女成才或自立,老農夫耕種維生的壓力漸減,但卻不是不需要生計。他們大都可以自食其力。冬季是香港種植的黃金季節,他們可以 生產多一些,夏天經常風雨,農民可能丟下田裏工作,出外打散工兼職,夏天風季過後,又回到農地裏耕種。每家屋前屋後總有一點果樹,夏天減少勞動,也不致於 沒有收成,一點瓜果豆角是少不了的。這是新界農民的半農半乜乜狀態。也就是說,半職農民半職任何工作。

農民的住屋

農民耕種,日日夜夜與土地為伴,收割蔬菜也必多在清晨三、四點,因而也必須住在農地旁邊。前朝政府體恤民情,真正農民,可以在農地上搭建小屋居住,政府發 予臨時住屋牌照。地主明白農業情況,亦讓農民在農地上建築小家園。以前農民與地主不大關心是否文字立約,農民租地,每年交租,非特殊原因,從不驅走農民, 一心為農,可以一生為農,不會出現耕者失其田的情況。

在新界農地上耕種的農民,很多都是非原居民的香港農民,可能原居民所佔還是小數。新界圍村,村民早有漂洋過海,落戶歐美城市。有人指是當年香港政府鼓勵云云,是否當時政策,有心人自可翻查檔案求證。共 產黨統治大陸之後,大陸人偷渡來港無日無之,新移民不少落戶新界,成為原居民地主的農地租戶,是新界上世紀五十年代以來的農業主力,僅憑一雙手以耕種養生 送死。新界石崗菜園村的情況即是典型,農民在農地上耕種數十年,兩代人的生活經驗。但是,田地業權非農民所擁有。有些是新界原居民的土地,有些是政府的官 地。你擁有住屋,但你卻沒有土地業權,土地被收回,你的住屋同時會消失。新界很多農民,都是處於這種狀態。

(17)羅崇音二
戰後來到菜園村的羅崇音婆婆,最重視田地和家庭。﹝芬攝﹞

城市規劃與製造貧窮

城市發展停不了,政府需要城市規劃。以菜園村為例,你有了一個規劃,你製造出社會不安、對立和將一大群半農半X的村民推入貧窮的深淵。

半生為農,一個規劃,農民一無所有。政府的賠償,並沒有包括農民下半生的養生送死。政府把人家規劃走,卻不打算賠償,這是民之盜賊。你說條數唔係咁 計。我理得你點計。因為我不打算搬,我不打算拿綜緩我不打算貧賤夫妻百事哀,替補鑊補到周身唔得閒的政府再增加麻煩。你不規劃我,我可以繼續用我雙手找生 活。我從來沒有問過你要一分一毫。我的現金雖然不多,但我擁有自己可以把握的生活。我有自己種的菜,有自己的小小的散工維持基本開支。我還在交間接稅呢。 你把我規劃上樓,不出街都是開支,但我不能種菜,要每月交租,你視新界的農民為可犠牲可欺凌的對象,對不起,你每一次規劃,就為社會製造數以千計的失業人 口,你是愚人自愚,自找麻煩。

圖一
這條紅線憑什麼消滅村民幾十年來賴以為生的土地?﹝港鐵廣深港高鐵宣傳展版

鐵路祇有菜園村受影響嗎?

表面上,鐵路在地底走過,地面上祇有菜園村影響最大。實際上,農民種植需要大量用水,由石崗到錦田一帶的農地,大部分天然河道的灌溉系統都被丁屋、地產發展項目、防洪排污系統等工程完全破壞。錦田一帶仍在運作的農業區,主要靠井水耕種。據 說鐵路從牛潭尾雞公山那邊穿越地底而來,也就是說,把錦田區的地底打橫切成兩半。錦田的大江埔農業區首當其衝,地下水源被地下鐵路系統完全封殺。鐵路工程 動工,農民如何半農半乜乜?留下的祇有一個乜乜﹗乜乜是甚麼?政府回答不來,因為今天,政府就是沒有措施可以回應已經開始擴大的失業數字。今天的政府已經 沒有挽救經濟的方案,祇可以說出「紓緩經濟困難」六個字。既如此,為何還是拿石頭砸自己的腳,首先製造菜園村的貧窮人口,然後又去陰乾大江埔農業區,把農 民推向絕路?誠如半農半X塩見直紀說,能自己種點食物,尊重自己,尊重別人,我們的社區,我們的世界將會很不同。政府當然沒有把農民放在眼內啦,不尊重一 個行業,不尊重這個行業的人,政府當然看不到這個行業的重要性,看不到這個行業與社區社會的關係。單從一個行業的經濟產出數字看它是否有存在的價值,對不 起,條數唔係咁計。所有服務業都知道,留住舊客戶的成本比開拓新客戶化算。何苦去興建一條鐵路而以為它可以為你帶來經濟收益,再將收益帶動經濟消滅貧窮 呢?你不要製造貧窮,你不必興建鐵路。起碼大家都看得到,就算你的鐵路建設會帶來一定的經濟收入,農民也不會是擁有優先資格取回損失的債權人。他們最後會變成貧窮的統計數據,但他們當初為甚麼會成為貧窮,卻早已被人遺忘。單單一句中年轉職困難與香港經濟結構轉型祇會把政府的盜賊行為變成:不是誰人的錯,是社會的無奈。

未命名
新界西北的渠務工程,並沒有考慮對區內農業的影響。﹝取自渠務署《元朗、錦田、牛潭尾及天水圍雨水排放整體計劃研究》封面﹞

香港的半農半X

若果,我們可以稍稍放鬆半農半X裏面X的定義。逆向思考一下香港的農業,一個好像早已應該被放在博物館的行業,原來還有很多可以發掘的潛在能量。農民處於 半農半乜乜狀態,是因為單純的生產和銷售蔬菜已被大陸的廉價產品打挎。但是農民還是可以有一定的生存能力在這種狀態下生活,也證明了半農半乜乜/X的可能 性。把農業的導向調教,改變固有的農業的從業員是農夫,農夫是低學識人士、是現代社會的淘汰品等等的負面思維,香港的農業可以如何與香港目前的政治、經 濟、社會攜手走下去?

我家務農,我自己有機耕種十多年,一直是半農半X狀態。我其實不想半農半X,我祇想實實在在做一個農民。但是環境不許可。你要做一個農民,你得先替 農業找一個存在的空間。因為,你經營的土地在三五年內會被規劃掉,你進行有機生產的土地可能被別的外來行業污染,一心為農,未必可以一生為農,而且耕種土 地合約與環境的不定不停困擾者農民。傳統的銷售渠道不足以吸收你的產品,你要自行開拓市場。凡此種種,我們的無奈是,你祇可以半農半X﹗

十多年的經驗係,每年都有市民接觸我,問我可不可以教他們耕種。這幾年,想在土地裏討生活的人數大大增加,不單是中年轉職有困難人士,不少中產階層 也實在對當前的社會狀態感到憤怒及無奈,政府無力協助香港走出困局,他們自己在思考為何如此,如何突破?我無能力協助他們成為全職農夫,但我想,半農半X 是很適合想改變生活困局的香港人。問題是,半農半X需要一定的社會環境才可以存在,尤其是恒久的土地條件。

如果今天我們小心地使用土地,先讓它在農業使用上有優先權,讓市民可以慢慢加入農業生產的行列,社會大眾就會自己發展自己的半農半X,那個X可以對社區經濟產生正面的提升作用。那 個X可以增加社會和諧。那個X可以製造就業。那個X可以帶來食物安全。那個X可以保護環境生態。那個X可以減少醫療開支。這個X為香港政府面對又不懂解決 的問題進行療治。而香港政府需要做的是,全面地檢討土地政策,把土地發展的方向及與規劃藍圖,與社會大眾一起討論,放下地產、基建是救命草的迷思。真真正 正以人為本地與香港市民一起管治香港。

附件:塩見直紀對半農半X的解說
圖片為編輯所加。

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再不推行環保,香港的末日快將降臨﹗

Posted in 環保資料 by joeyiu on March 3, 2009

正當香港人濫開冷氣,浪費食物的時候,大家有否想過自己的享樂竟導致別國的受苦受難?對,你將是導致他們亡國的「侵略者」﹗

第一個因海平線上升而亡國的國家早已在2001年已宣佈全國進入緊急壯態,那是位於太平洋的一個小島國吐瓦魯。當地政府宣佈,面對著海平面上升,吐 瓦魯的居民將會撤出該群島。可憐的是,他們找了附近多個國家,當中包括富裕的澳大利亞,那些國家竟然全都不伸予援手,拒絕吐瓦魯政府的請求,只有新西蘭同 意接受每年配額的撤離者。

由於吐瓦魯由9個環狀珊瑚島組成,全國最高處不超出海平面四公尺,海岸又常遭受污染的海水侵蝕,土地有減無增,政府雖用了一切方法欲保護其海岸線,但最終都敵不過溫室效應導致的海平線上升,逼於無奈之下宣佈亡國。

雖然當地人口只有一萬多人,是除了教廷外人口最少的國家,面積又只有26平方公里,為世界上最小的國家之一,但是我們都應感受到他們的無奈和對於亡國的悲痛(尤其並非因為戰爭而亡國),而不可因此坐視不理,甚至幸災樂禍。

自從吐瓦魯的亡國以後,一場無硝煙的戰爭(不是沙士)揭開了序幕。專家們紛紛警告,假若人們再不保護環境,珍惜資源,使環境污染愈來愈嚴重,相信英 國倫敦、中國上海、香港北部地區等都將在五十年之內面臨沉沒。環保人士亦不斷作出呼籲,可惜苦無成效,人們享樂依舊。對於日漸「不務正業」、坐以待斃的富 裕國家人民,我真的感到非常痛心。

快別這樣吧。香港也是沉沒的高危區呀,我們香港人又那能置身事外?北區低窪之地和大嶼山一帶近來都經常因大雨而水浸,上年甚至因公路浸泡在水裡而使 大嶼山交通中斷,加上氣候又變得反復無常,厄爾尼諾現象和拉尼娜現象令天氣時熱時冷,相信大家都很能在這兩年間感受得到。既然能有同感,為何不去做些補 救?難道我們是「敗家子」,想把祖宗創下的香港基業毀於一旦?

其實,一點兒小事便已能夠救到香港,以至全世界,而並非人們想像中那樣難。第一,不要濫用冷氣,若非必要(我認為是三十度以上,你們如覺得不能,可 先嘗試以二十五度作為界線),千萬不要亂開冷氣。第二,把廢紙、鋁罐、膠樽分類好,住公共屋邨的請支持政府推行的分類計劃,住私人樓宇的也可拋進附近的垃 圾回收箱;穿不了的衣衫、不再玩的玩具等,亦可捐到長春社等環保機構。第三,紙用雙面,膠樽、膠袋等可用完再用,以減少浪費。第四,支持政府膠袋稅方案, 不用因小小的不便而作出反對,最好的便是以環保袋取代膠袋。

只要人人都可做到,相信會有一定功效。有人曾對我說,只有一人支持環保,溫室效應一樣會嚴重,那又有什麼用?我答道,只有一個人的確沒有太大作用, 但我只知道,沒有人支持環保的話,世界會繼續墮落。正所謂「星星之火可以燎原」,我深信環保人士作出的領銜作用,必定會使一部分感受得到,從而加入環保行 列。

Tuvalu Funafuti atoll beach.jpg

圖瓦盧的優美景色,將會成為歷史……

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中電燃煤308億「收買人命」 氣候災民葬身週年大會

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on February 2, 2009
綠色和平成員藉中電集團舉行周年大會,聯同三名來自亞太地區關注氣候變化的代表,於會場外豎立巨型墓碑,橫躺地上,要求中電立即停止投資燃煤發電。

中國, 香港 — 綠色和平成員藉中電集團舉行周年大會,聯同三名來自亞太地區關注氣候變化的代表,於會場外豎立巨型墓碑,橫躺地上,要求中電立即停止投資燃煤發電。綠色和 平要求中電主席米高嘉道理接收請願信,並嘗試向中電遞交請願信,但中電並無回應,繼續漠視燃煤對區內氣候變化的影響。

綠色和平項目主任楊凱珊表示:「中電在2006年的二氧化碳排放量,破了其集團過去14年的紀錄,單是去年已為世界帶來高達308億港元的外在成本[1]。中電以『良心企業』自居,卻繼續擴充其亞太區燃煤發電項目,可再生能源投資更是微乎其微。

中電周年大會場外放置了九個巨型墓碑,刻有正在「噴煙」的中電集團標誌,並寫上「氣候殺手」字樣。近二十名人士身穿黑衣服,掛上各種氣候災難的圖片,躺臥在會場門外,化身因各種氣候變化災難至死的受害者,把中電周年大會變成哀悼氣候變化災民的墓地。

氣候變化正令全球數以億計人面臨食水短缺、飢荒、洪水、疾病等災難。專程從菲律賓、澳洲與太平洋島國圖瓦魯到港參與是次行動的團體代表,異口同聲表示氣候變化刻不容緩。

來自備受氣候變化引致水位上升、極有可能在2050年受水淹亡國威脅的太平洋島國圖瓦魯代表Taukiei Kitara訴說,該國人民正因氣候災難而面臨亡國威脅,變成無家可歸,部份居民開始棄國移民他方。他斥責:「中電身為亞太區最大的燃煤發電公司之一,每年燃煤發電的利潤近一百億港元,燃煤發電帶來的災難和各種苦果,卻由普通市民、地球與下一代承受。這樣公平嗎?」

楊凱珊續稱:「當國際投資者已看好可再生能源前景,為何中電仍戀棧燃煤這種落伍以及污染的技術呢?」

一個多月前有美國[2]與新西蘭[3]的電力公司分別發表大幅減少燃煤發電的計劃,更有包括日本和葡萄牙[4]的電力公司相繼制定減少二氧化碳排放的指 標,美國電力供應協會[5]亦支持全國對抗氣候變化的法例。可是,中電最新發表的社會及環境報告既沒有提及減少燃煤發電的計劃,也沒有制定減少二氧化碳排 放的指標。連串例子正好說明,中電只懂空談「企業責任」,遙遙落後於國際同業對氣候變化作出的實質貢獻。

中電為亞太區最大的私營電力公司,主要業務為燃煤發電,自1985年[6]起積極拓展內地與香港以外的業務,去年集團的利潤為99億港元,但可再生能源只佔其發電項目的2.6%。

另一方面,聯合國氣候變化專門委員會(IPCC)在剛於月初發表的最新報告指出,如果人類繼續增加燃煤發電,2050年亞洲地區的農作物收成將比現在大幅下降三成,超過一億人面臨飢餓荒,以及帶來各種連鎖式的經濟與社會危機。

給編輯的話

[1] 所謂外在成本主要包括發電廠排放的空氣污染物和污水,其所對生態系統、致命疾病傳播、市民居住環境、全球暖化、農作物等的影響。綠色和平根據歐洲委員會有 關煤電廠「外在成本」的計算,自2004年起替中電計算其全球擁有的發電廠為地球帶來的外在成本。2004年為300億港元,2005年為310億港元, 去年為308億港元。有關歐洲委員會的計算辦法,可參閱:http://www.nei.org/documents/EC_External_Costs_Study.pdf

[2] 美國的私募基金KKR聯同德州太平洋集團向美國德州電力公司TXU提出收購,承諾把TXU原計劃的11座燃煤電廠項目大幅減至3座。(參考:News Release, http://www.txucorp.com/media/newsrel/detail.aspx?prid=1020, 2007年2月26日)

[3] 新西蘭電力公司Mighty River Power在2007年3月宣佈關閉30年歷史的燃煤電廠Marsden B。(參考: http://www.mightyriverpower.co.nz/News/Detail.aspx?id=894,)

[4] 日本電氣事業聯合會(FEPC)會員,同意於2010年或之前把旗下發電廠每度電的二氧化碳排放在1990年的水平上減少20%。(參考:http://www.fepc.or.jp/env/report2006/warming/02-1.html )而葡萄牙最大電力公司EDP本年1月亦宣佈於2010年或之前,把公司每度電的二氧化碳排放在2006年的水平上減少20%,同時把燃煤比例由2006年的48%下降至33%。(參考: Carbon Finance 2007年2月號)

[5] 美國電力供應協會(US Electric Power Supply Association)2月7日發表聲明,支持制定全國性強制法例,以減低溫室氣體排放對環境的影響。(參考:Carbon Finance2007年3月號)

[6] 中電控股於1985年開始投資內地電站項目(參考:中電控股2006年年報)

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觀塘重建系列:是諮詢文件、還是樓盤廣告?

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 31, 2009

雖然當初說要「搞」觀塘也不完全是貪口爽,但真的砌起上黎才意識到事情的龐雜。身為﹝民間﹞記者,我想首先應該做的是引領大家和我一起進入問題,而真的,上個周末的一些採訪和談話只是令我比一般人多走了一步。

我都唔想自己做咩狂人,但現在看報章的重建報道,卻真的看到通篇都是「吃人」二字,寫稿的有些還是我本來很喜歡的記者,唉。本來觀塘重建這件事,市 建局做了非常嚴密的公關工作,區內完全沒有集結起來反對甚至是修正現行方案的組織,因此記者能夠聽到的聲音不多。但他們對於重建意識形態毫無保留的複述, 並且對受訪者違反常理的講法照單全收,已到了令人咋舌的地步,再一次說明新聞公關化已經像癌細胞一樣遍地開花。

舉幾個例子﹝藍字為筆者所加﹞。九月二日星島日報有報道這樣講:「此項名為『東九創核心‧都市新典範』,從其設計概念模型,可見項目將提供大量綠化 空間,新建築物會往後移,以擴闊周邊空間。最特別的構思是﹝噢!﹞興建一幢280米高地標大廈,分別用作甲級寫字樓與4星級酒店,較毗鄰200米高的 apm商場為高,料將成為摩天大廈。

「負責設計的王歐陽(香港)有限公司董事林和起指:『商業大廈樓高超過50層,五成為寫字樓,酒店設於高層,樓高280米只是概念性設計,亦顧及景 觀,大廈頂部是塔形設計,料不會阻礙空氣流通,也不會影響旁邊景觀﹝超過五十層樓高的商業大廈會因為頂部是塔形設計而不阻礙空氣流通及景觀?﹞。』此規劃 主力改善觀塘周邊環境,新增建築物會往後移,令路旁更寬闊,加上大量植樹,令觀塘擁一片綠洲﹝但他不會說,由於大部分新植物是種在平台上,根本不能長成大 樹,長大時又會以「影響結構」為理由砍掉﹞。此外,建築師特別在觀塘道的多層商場,營造保護屏風,令裕民坊綠化空間不受噪音和廢氣污染。此外,其半地下車 站會引入廢氣過濾及滅聲系統,排放口位置會考慮季候風向﹝香港一年四季的風向都不同,它的排放口是否能轉彎?﹞,確保廢氣不會吹向周邊民居。」

九月四日星島日報一篇報道有這樣幾段:「即將展開重建的觀塘市中心,地勢微斜,道路縱橫交錯,被視為發展障礙﹝冇解……﹞,但有份參與設計 觀塘重建計畫的wdagroup執行董事周蕙禮,卻認為是值得保留的「社區回憶」﹝一個「卻」字,令讀者以為設計真的保留了社區和街道,結果原來只是保留 社區的「回憶」。﹞,建議以地勢特點,發展梯田式的綠化空間。她說,重建後的觀塘如能保存固有的街道文化﹝又係要睇真d,不是保存固有的街道,而是街道的 「文化」﹞,有潛力發展成文化旅遊景點。」

「……周蕙禮在接受訪問時坦言,建築師不應每次作規劃設計時,也要抹殺過去,應考慮如何保存「社區回憶」,故她為觀塘重建作設計時,特別保 留裕民坊的「一街一道」﹝明明只是剷去所有樓宇和街道後,重新在地盤上畫上兩條街,然後屈它們做輔仁街和同仁街﹞,且善用重建區地勢微斜的特點,引入梯田 式綠化空間,以及提供甚具特色的流水瀑布。

「……她指出,其發展意念內的「地標」,並非單是與apm高度相若的商業大廈,也包括分布在裕民坊廣場的綠茵「草原」。她說:「現時很多新 發展區也予人一種很『冷』的感覺,既看不到天,也看不到地,但我們希望後一代也能記得裕民坊昔日是滿布穿穿插插的窄街,而成年人日後重臨故地時,也能憶起 往事。﹝很不好意思的問,後一代都未見到昔日的窄街,又如何「記得」?而要他們「記得」,是否要他們為被毀滅的觀塘報仇?﹞」

九月十一日明報的報道有同一個受訪者:「觀塘裕民坊重建計劃的規劃模型一出,即被批評發展密度太高,擔心市區會出現另一個屏風。重建項目如何滿足各 界訴求,又不會令自負盈虧的市建局「一鋪清袋」﹝市建局沒有公開所謂很容易蝕錢的三百億計劃的詳情,記者不要求他們解釋清楚,反而不斷複述鞏固此說法﹞, 難度極高……觀塘市中心建於60年代,如何讓區內老街坊留住40載回憶,是一項挑戰。但其士集團主席周亦卿的女兒周蕙禮充滿信心說﹕「我們的專長 是為老地方『把脈』,重建不是把建築剷起再建﹝難道呢位建築師以為透過否認,就會令大家覺得他們的方案不是把建築剷起再建?﹞。

學inmedia周姓編輯說,這些所謂報道,只要細心一睇,就乜野牛鬼蛇神都出晒黎。除了做市建局和收了錢﹝即不獨立﹞的建築師的傳聲筒外,記者最擅長自然是追蹤重建區附近樓宇的呎價走勢,然後像馬經波經一樣貼邊間係「等收樓」。

此時此刻,跟西九當年推出三個設計時的情況幾乎一模一樣,大家突然被迫成了設計和建築發燒友。自從市建局於八月初推出三個設計以來,整件事就無端變 成了三揀一的樓盤廣告:而當我們的注意力忽然間被拉到一堆誇大的設計圖和小型塑膠模型裏,就很容易忘記什麼將會被摧毀、什麼可能性被抹殺了、還有我們的下 一代要付上什麼代價。情況就像我阿媽在長實城中駅的售樓處內被一班餓狼地產經紀圍住,在一片「信我啦、實賺!」的呼喊聲中財迷心竅,最後半推半就地作了一 個禍延三代的魯莽決定。

拿着三份設計書「薈萃觀塘」、「躍動都會」和「東九創核心、都市新典範」,任何人第一眼看都會認定那是樓盤廣告,而不是告訴大眾,觀塘重建有什麼可 能。裏面佈滿了空話和套話:「為觀塘區及東九龍創造一個現代綠化都市及社區生活新焦點」;「建立一個充滿獨有文化的社區廣場,塑造一個高生活質量中心,藉 此提升觀塘在東九龍的地位」;「以嶄新建築設計,突破傳統區域佈局,使市中心蛻變。以融和格調,重拾街道文化及商業享樂」。但無論講到點假點大點空,所謂 尊重觀塘歷史的三個設計方,都是將重建範圍內的五點三五公頃的所有建築物和街道鏟走,只剩下幾株裕民坊榕樹,然後蓋一個超級大平台,再在上面陸續興建五 幢至少四、五十層樓高的住宅加一幢比APM還要高的商業大廈﹝地標式建築﹞連商場群﹝見左上圖﹞。而中間那些所謂為觀塘人而設的綠化地帶,說穿了就是那五 幢豪宅的增值配套,市建局職員還不能說清楚有百分之多少是豪宅專用的高級會所和私人森林。星期六與我們同行觀塘的建築師B先生說,重建後,沒有人會再認得 這裏是觀塘。這就是verdict。

除了一些睇了等於冇睇的空話,「售樓說明書」中連理應提供hard-fact亦經扭曲。再舉一個突出例子,在《東九創核心 都市新典範》售樓書最後一頁visual impact﹝譯為景觀概述,即講述新豪宅群對重建區外的住戶的景觀破壞程度﹞,其中說「協和街──將商場的位置適當安排,令月華街住宅的景觀完全不受影 響﹝英文原文是will result in minimum impact,又係特登譯錯!﹞」前面多了幾幢高聳入雲的豪宅,景觀可以完全不受影響…….這樣的大話本來騙不了誰,但這裏偏偏選了幾張扁平至一 比十的圖片去「降低」visual impact,真的小人得可恥﹝click見圖﹞

至於由市區重建局自己編印的宣傳刊物《觀塘路》,文章的邏輯亦相當嚇人。其中第二期放在頭版最高位置的一篇訪問稿,膳稿記者訪問主導這次計劃的市建 局觀塘分區諮詢委員會主席龍炳頤教授﹝香港大學建築系教授﹞。記者說:「要確立觀塘的個性,除了硬件,即建設外,龍教授亦注重當區的文化建設。說文化,自 然要追本溯源。」博古通今的龍教授就由宋朝的觀塘開始講起,之後話題突然轉回觀塘重建:「龍教授認為,觀塘有獨特的個性,亦有很高的凝聚力,故此無論是否 重建範圍內的居民,皆應歡迎觀塘的大變身……」總之無論上天入地歷史文化上下五千年長長久久特色出色觀塘本色乜乜物物都好,總之市建局就是要將市 井平民的觀塘消滅、將沉澱了四十多年的街巷生活消滅,換之以八千蚊一呎的豪宅區和高尚購物區。因為在市建局/地產商眼中,觀塘市中心的庶民不配住在這樣的 黃金地段,特別是機場搬走樓宇高度限制放寬後。

因此,無論是市建局的諮詢文件、宣傳刊物、以及大部分主流傳媒的報道,都只是為消滅觀塘的地產大計保駕護航﹝不斷以….回憶和….文化來混淆視聽﹞。沒有可信的報道,民間記者唯有自己動手做──這就是我介入觀塘的起點。﹝待續﹞

市建局觀塘重建網頁

觀塘重建特輯

eg9515:觀塘重建遺漏了什麼人
報摘:市建局宣布觀塘的死亡日期
吳家鎚﹕觀塘重建要有新思維

觀塘市中心重建計劃簡介﹝轉載自報章﹞

重建範圍:物業街、協和街、裕民坊、輔仁街、同仁街、仁信里、仁愛圍、康寧道及觀塘道

重建範圍面積: 57.05萬方呎

重建前:

估計受影響樓宇 24 幢

估計受影響業權 1,635

估計受影響住戶 1,860

估計受影響人數 5,000

估計受影響商舖 300

重建後 淨地盤面積 # 44.46萬方呎

地積比率 住宅: 9倍﹝7.5加1.5﹞;商業:12 倍﹝觀塘區目前的平均地積比率為五﹞

住宅樓宇數目 5 幢

住宅單位數目 約 2,000個

政府及社區設施樓面面積 20.45萬方呎

店舖、寫字樓及酒店之樓面面積 255.11萬方呎

全天候交通總樓面面積 16.90萬方呎

向城規會遞交申請日期 2007年3 月或之前

發展年期 12年

預計總投資額 300 億元﹝拒絕透露財務評估細節﹞

預計賠償金額 130 億元﹝拒絕透露財務評估細節﹞

# 扣除 8.61萬方呎或以上的休憩用地及3.66 萬方呎道後

無煙環保城

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 29, 2009

車天車地車大炮 無影無蹤無煙城 from 太陽報

17/04/2007

「不提起就不存在」呢句說話,好多人以為淨係指八萬五,其實,自從回歸以來,特區政府所提出砼宏圖大計之中,不提起就不存在砼例子,十隻手指都數唔晒,點止八萬五咁簡單。呢,有一項基建大計叫做「無煙環保城」,大家早幾年實聽過,係囉,係政府自己提出箧硇。可惜,到頭箧咪又係得個講字,又不存在咯!

潮流興環保,口口聲聲以民為本砼特區政府為畄趕時髦,亦不甘後人,大嗌環保口號,而且規劃多多,其中一項大計就係九九年提出,砜元朗洪水橋、上水古洞及粉嶺北三處地點興建逾千公頃砼無煙環保城。所謂無煙環保城,犀利咯,簡直係世外桃源,區內將以電動車輛或鐵路作為主要交通工具,唔畀其他會造成污染砼車輛行駛。當局為隆重其事,曾將有關規劃製成模型,諮詢公眾,公眾亦紛紛表示支持──梗係喇,世外桃源,邊個唔支持竃。可惜,當局雷聲大雨點小,大鑼大鼓諮詢畄一輪之後,卻將有關基建大計束之高閣,眨瑶眼過畄八年,所謂無煙環保城,到依家仍然無影無蹤。

叮!正如居民話齋,無煙城係假,無煙大炮就真。政府當時吹水唔抹嘴,講到天花亂墜,到居民鬼咁開心,引頸期待享受無煙世界砼寧靜、清新,點知引到頸都長,環保城砼興建仍然遙遙無期。

其實,唔止新界區呢三個無煙環保城無影無蹤,政府其餘環保大計同樣係紙上談兵。例如舊啟德機場砼東南九龍發展項目,由九七年回歸時推出砼環保城中城、可居住三十二萬人砼格局,逐步縮水,最新版本變畄以旅遊及休閒為主,仲唔知幾時先至可以正式動工,陰功!

點解興建環保城咁困難?房屋及規劃地政局發言人咁樣解釋,由於香港人口增長及房屋需求放緩,新界多個新發展區砼規劃及土地用途要重新檢討。其實,所謂重新檢討,咪即係好似西九龍發展計劃咁,推倒重來,再講得直接皷,即係原來計劃砼環保城不提起就不存在!

叮!古人就話築室道謀,三年無成皃,估唔到特區官員仲厲害,建環保城,八年無影,問你服未!太一叮諗極都唔明,建環保城同人口增長放緩有咩關係,唔通人口增長慢畄,香港就唔使環保?唔該規劃署署長伍謝淑瑩話畀市民知,原本計劃興建無煙環保城砼三個新發展區,依家究竟規劃成點?仲要規劃到幾時?八年啦,足足一個抗日戰爭咁長砼時間,你伍謝淑瑩可以拖到食長糧皃,但香港已經拖唔起喇,知冇?叮!
環保城得個講字
規劃慢晒 「八萬五」翻版

17/04/2007

【專案組記者唐宇軒報道】政府曾於九九年提出在元朗洪水橋、上水古洞及粉嶺北三處地點興建逾千公頃的「無煙環保城」,以電動車輛及鐵路代替柴油車輛在城內行駛及接載居民,不過,計劃公布八年以來毫無寸進。當局表示,由於香港人口增長及房屋需求放緩,新發展區改為收納在《香港2030規劃遠景與策略》。規劃界人士則認為「環保城」計劃已淪為「八萬五後遺」及啟德翻版,落成之日遙遙無期。

「環保城」計劃可追溯至九九年,當時的規劃地政局聘請顧問研究在新界東北及西北推行新發展區規劃及工程的可行性,結果認為洪水橋及古洞北等有成為新發展區的潛力,並建議這些新發展區盡量利用環保的鐵路系統,以及無軌電車等作為主要交通工具。當局曾就新發展區的建議製作規劃模型及諮詢公眾,公眾亦接納發展模式。但「環保城」最終沒有落實施工時間表,當局○三年後更沒提起有關計劃。

避提施工時間表
規模城市規劃設計事務所合夥人余立基指出,近年政府規劃可謂「慢晒」,不少大型規劃項目歷經多年討論,現在仍然丟空,就算落成,規模亦大為縮小。以舊啟德機場的東南九龍發展項目為例,由九七回歸後雷厲風行推出的「城中城」、可居住三十二萬人的格局,縮減至現時以旅遊及休閒為主的模式。

余立基表示,人口增長放緩是本港規劃「縮水」的主因,由於過去政府採用的人口推算方式出錯,忽略出生率下降等因素;加上珠三角城市整合數年間裹足不前,現時實際人口與當年推算的人口已相差近一百萬人。他認為目前「環保城」的情況有如「八萬五」政策一樣沒有下文,原因是一旦發展新市鎮,政府需全面收地及地氈式興建公共設施,必須有充足人口及房屋需求才能成事。

房屋及規劃地政局發言人回覆本報查詢時承認,由於香港人口增長及房屋需求放緩,政府已將洪水橋及古洞北新發展區的建議收納在《香港2030規劃遠景與策略》中作出檢討。有關研究現正進入最後階段,政府會視乎研究結果,確定是否需再詳細檢討新發展區的土地用途組合、工程技術及環境評估。不過,發言人並無提及新發展區的施工時間表及落成日期等.

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觀塘重建計劃的思考

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 23, 2009

在設計的環保、成本效率等各方面,重建計劃方案還有眾多可議之處,希望香港社會大眾,不單觀塘居民,都多加討論。

市區重建局的舊區觀塘重建計劃方案,似乎是回應了居民的要求,把地積比從原來的7.98倍降至7.5倍。可建樓面面積40萬平方米,包括21萬 16萬平方米商業和住宅樓面,並有8700平方米公眾休憩用地。重建局認為,分12年期的300億元總發展成本,全期可帶來香港本地生產總值1.32%的 額外增長,創造3308個就業機會。重建後,會創造一萬七千多個新增職位。這些表面數字看來都十分吸引人。

觀塘居民不一定獲益

以觀塘60萬人口來看,300億元按人頭計,只是五萬元,分十二年,每年亦不過是不足4200元。金額不大,問題是這300億元的總發展成本,對觀 塘60 萬人口的本地社會實際上會有多少貢獻呢?會不會只是以觀塘為藉口,把300億元的成本支出產生的利益,輸送給60萬觀塘居民以外。

一是300億元發展成本包括哪些內容,怎樣的比例,如拆遷補償成本,建築成本(分商業樓宇、住宅樓宇、政府社區設施)及其他建設成本等,有否把地價 包含在內(按怎樣的標準計算)等等。在此之外,還要計算維持維修成本,特別是非租售的商品化商業、住宅樓宇,這個成本不是發展成本,但卻是在重建後新區持 續發展的成本,甚至可能決定整個項目未來經濟效益的計算。

以區內1600多個的業權而言,拆遷補償便不過是一、二十億元,絕大部分的支出是放在建造方面。可建40萬平方米的樓面面積,粗算每平方米的總發展 成本是 75000元,拆遷補償佔的比例只是幾個百分點。若地價不高,建造成本便頗高,或者甚至可以說觀塘舊區重建計劃屬高成本的項目。

觀塘這樣的老區、中低收入區,以這樣的高成本重建,似乎格格不入,或至少新舊不協調,特別是重建舊區只佔觀塘全區的一個小部分,不是全部。舊區內大部分的建築和環境設施依舊,重建區便會變成觀塘老區的例外部分,一如現有的APM

APM處於觀塘老區之內,但主要面向的市場是通過觀塘地鐵站而來的區外居民,可以帶來就業,但卻未必與本區待業居民的條件相符,未必可製造多少本區 居民的就業機會。而APM自成一體系,與區內其他設施並不協調。經濟效益由APM外溢至觀塘區內其他商貿服務相對有限。APM是房地產發展商的商業項目, 政府及觀塘本地社會無法介入。

觀塘舊區重建若果是以APM的方向來發展,或可建立一個比APM更突出的地標,整體發展與老區關連不大,起不到推動整個觀塘老區發展的作用。位於觀 塘,卻與觀塘的本土社會、經濟、文化關連不大,便屬於飛地式的寄生。以歐美的都市規劃理論的說法,是gentrification(高收入層居民的生活方 式入侵),結果會是產生出社會排斥(socialexclusion)的效果。

以重建項目的高成本結構,帶來的商業服務和建成的住宅,不會為觀塘老區原有中下收入層居民所享用。獲拆遷補償的居民,所得補償的金額,也絕對不足以使他們入住重建後的住宅。這樣的重建項目不是舊區重建,而是舊區改建,舊區中設立新區,與舊區分裂。

重建計劃裏的平民街只不過是為了撫順民意的裝飾,不是計劃的重要部分。由於建造和維修成本高昂,這樣的平民街能否吸引平民化的商戶和本地居民消費,頗成疑問。或許這會是像上環西港城一類的假貨,沒有生命力。

高成本高風險策略

二是重建計劃相類於房地產項目。因屬公營機構參與,故此多了政府和社區樓面使用部分,佔總樓面面積只是不足10%,屬陪襯性,甚且與公眾休憩用地和綠化面積,共同形成一個人為綜合社區和良好環境結構,來提升高成本的商業和住宅樓宇的價值和未來在市場上的銷售價格。

從整個項目的房地產性質來看,關鍵在於未來商品時行樂(商業、住宅)樓宇的銷售價。市區重建局總裁林中麟指出,方案的回報率只有4至5%,若完成收購後樓市下跌10%,整個項目便會從盈轉虧,蝕30億元,風險似乎頗大。

香港自1997年以來回歸前的泡沫穿破後,樓價回歸基本面,平均樓價仍處於下跌壓力。今後香港人口老化和增長減緩的趨勢正在加劇。APM的營業不 錯,但若加上重建計劃的21萬平方米商業樓面,必與APM形成競爭。更重要的是,在觀塘以外,香港還有眾多的市區重建計劃,也有不少房地產相類的開發項 目,在今後的12年重建期裏仍然會有新的私營項目出現的機會。市區重建局的樓價估計、市場需求估計有否現實地考慮到香港今後的整體和觀塘區內的供求,以及 價格變動趨勢呢?

競爭加劇,價格下跌,銷售不足的風險多大呢?由於重建計劃定位在高成本項目,缺乏區內的需求支持,高成本便帶來高風險。若屆時住宅價跌,商業服務銷 售不足,整個項目便會帶來虧損。令人擔心的是,高成本性質相信內含高成本的維持、維修費用,商業住宅虧損部分可以由重建局以公帑填補,留下的如公眾休憩社 區設施等維持維修成本只能在商業項目之外,由政府公帑支付或以減低服務質素來減低財政支出。

方案有可議之處

若樓價下跌,重建局自負盈虧的目標在這個項目便會變成政府公帑補貼,總開發成本的300億元會超支,且預期的經濟效益會打一個巨大的折扣。考慮到虧損,便會是得不償失,或弄巧反拙了。由此產生一個重要問題:為什麼市區重建局要採取這樣的高成本發展策略呢?

一是同樣的設想,在成本方面相信會有很大的空間來扭轉。

二是把規格和設計改變,成本便可能有大的變化,投資風險便可以降低。例如,地標樓宇的超高度,雖然增加樓面面積,但建築成本、維修成本各方面都會增 加。結果增加的樓面面積要用高價出售,市場接受能力會有問題,變成了高風險高回報,或者高價賣不掉的話,便是高風險回報以至虧損;用降低樓層等方法來把建 築成本定在一個較低平均水平,出售樓價的水平或可降低,市場接受能力有可能上升,風險較低,回報也較低,但少了虧損的機會。對公帑來說,便是減少機會成 本,增加了可能收益。

重建局是否因好大喜功而採取高風險策略呢?會不會是因最終屬於公帑,投資決策的官員不會承擔風險,且十二年才完成,到時即使大虧損,主其事者早已約滿離職,安享約滿酬金了?

設計中的玻璃大蛋和空中花園式的通道,絕對漂亮,但成本高昂,在香港這樣的亞熱帶地區,空調等的能源消耗巨大,費用昂貴,是否應採取這樣不符環保的設計,讓重建計劃負上高成本和高風險呢?

在設計的環保、成本效率等各方面,重建計劃方案還有眾多可議之處,希望香港社會大眾,不單觀塘居民,都多加討論。

http://kwuntong.wordpress.com/2007/03/04/news1/

中國風水文化再興然引起爭議不小

Posted in MA research Feng-Shui by joeyiu on January 19, 2009

台灣建築雜誌報導─第121期內容

中國建設部中國建築文化中心近日委託南京大學易學研究所首開建築風水文化的認證培訓課程與考核,合格者日後將由中心頒發建築風水文化執行官(師)培訓證書,以專業人士的身份為建築、家居業提供服務。這項課程分為普及級和專業級。擬定的課程主要有易學(風水的哲學基礎)、建築風水學、古天文學(風水的天文學基礎)、建築風水與環境、建築風水與建築規劃等。這項課程的開設與相關資格的認證,帶來釵h不甚平靜的爭議,惹出釵h風波。首先是文革後的中國社會,以科學與理性的角度思考,對於看風水這樣的行為,多少嗤之以鼻為封建迷信。如今,是否因為這樣的課程,背負了陳年罵名的風水理論即可透過高等學府重新翻身?人們議論紛紛的同時,南京大學只好公開表態,南大參與此事的教授只是個人行為,與學校無關。其次,整套課程僅幾天的時間,學費將近兩萬元人民幣。因而釵h 人質疑,幾天的時間研讀周易等深奧的課程是否只能浮光掠影,更談不上實際上的操演與練習。這項中國老祖宗的智慧,在歐美地區早已有釵h愛好者。看來,要在二十一世紀的中國順利的傳承下去,還得需要一番思想爭辯。

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觀塘重建你要知

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 10, 2009

1)觀塘裕民坊為什麼要重建?

市區重建局的前身土地發展公司(土發公司),早於1988年,樓價仍屬高峰期時,一口氣向外公布25項選定的未來重建項目,當中包括「觀塘市中心」項目 (編號為K7),即裕民坊一帶(見圖)。政府隨後雖然改革土發公司,2001年立法成立權力更大的市區重建局(市建局),但承諾新機構仍會優先處理土發公 司遺留下來的項目,作為對項目公布後受影響市民的交代。

土發公司昔日選定重建區,當然有考慮市區黃金地段樓宇殘破的因素,但同時由於該機構需以自付盈虧的商業模式運作,開宗明義必須「審慎理財」,所以土發公司過去選定的重建項目,難免會考慮到土地發展潛力具有利可圖的因素。

2)我是裕民坊的居民及商戶,我有權選擇嗎?

從土發公司及市建局的往績所見,項目正式展開收購後,計劃難以逆轉,能給予受影響居民及商戶的選擇實在不多,大都只能在賠償價格方面爭持,但《市區重建條例》已將收購時限定於12個月,此後市建局便可引用《土地收回條例》收地,居民議價亦因而受到限制。

規劃先於賠償安置,市民未能一併討論,或會錯失良機

市建局正式提出收購前,會先行向城市規劃委員會提交重建項目的發展建議,城規會以其專業判斷考慮建議是否適合,若通過便會以刊憲形式邀請公眾提交意見,這亦成為社會大眾討論項目應否重建的關鍵機會。

這個階段的發展建議,只會包括項目的規模、樓宇用途等技術性資料,當中不涉及日後賠償、安置、能否引入業主參與重建等執行問題,市民因而往往未能意識到日後可能出現的爭拗,也未能及時提出意見或反對。

因此,市民必須爭取在市建局提交發展建議前,盡早參與更廣泛的討論。
3)規劃有助我們爭取自身權益嗎?

《市區重建策略》中提出,市建局日後推行重建項目,應先行評估項目對社區帶來的影響;不過城規會現時審批重建項目,卻只會 考慮環境、交通等技術方面的影響,對濕地、樹木的破壞均有限制,但對普羅大眾生活的影響卻不會考慮,亦不討論日後的執行問題。所以居民及商戶雖理應有權提 出合理要求,但制度上卻缺乏常設的仲裁機制以作平衡,市民因而必須盡早介入項目規劃的討論,從活化自己社區及家園的角度出發,令發展方案的設計朝向這個目 標。

4)如果日後收購賠償金額不能購買同區7年樓齡物業,我怎麼辦?

觀塘區的私人樓宇,目前只有少數屬10多年樓齡的較新樓宇,其餘大部分樓宇的樓齡,均是30年至40年。所以,預期大部分 受重建影響的業主,都難以在同區購買7年樓齡的物業。事實上,「同區7年樓齡」只屬收購及賠償價格釐定的參考標準,政府及市建局並無保證,受重建影響居民 日後仍能在原區重置物業。

5)我是裕民坊商戶,我能否獲得安置,繼續在區內經營生意?

土發公司過去也曾為俗稱「雀仔街」及「花布街」的商戶作出特別安置,成為現時的「雀鳥花園」及西港城內的「花布街」。不 過,有關安排並不一定出現在其他地區;至於賠償方面,則是以現時應課差餉租值作為賠償基準,市建局日後若將裕民坊重建為高消費場所,能負擔租金的行業才能 適者生存。

6)我有權在社會及經濟發展的大前題下,提出個人的要求嗎?

根據政府2001年發表的《市區重建策略》,市區重建的工作方針是要「以人為本」,既兼顧社會上各方人士的利益及需要,亦 不會犧牲任何社群的合法權益。在合法權益的前題下,居民及商戶理應有權提出合理要求,解決各自不同方面如住屋、交通、經營環境等需要,而市建局亦有責任將 重建項目帶給社會的震盪減至最低,否則市區重建就只是一項過重財務因素,而輕視社會責任的地產項目。

對個人權利及私有產權的尊重,亦是社會發展的要素。

7)我是觀塘街坊,但不是重建區居民,重建與我有何干?

觀塘市中心可說是觀塘區居民必經之地,同時地區發展牽一髮動全身,重建將會逐漸為觀塘整區帶來交通、人流、景觀環境、租值等方面的轉變,你所生活的環境亦無法避免

8)我不是觀塘街坊,重建項目與我又有何干?

市區重建涉及的層面廣泛,包括社會人士對產權尊重的價值觀、城市環境的要求、公民參與社會政策的權利,及舊區文化保育等方面,這都是全港性的討論議題,大家必須透過認識及參與具體個別項目的發展流程,才能察覺箇中有待改善及值得反省的問題。

9)什麼是市區更新?和市區重建有何分別?

市區重建可以說是市區更新的其中一種方法。重建即是「收購舊樓清拆,興建新樓出售」的發展模式,亦是土地發展公司及市區重建局以往最常見的做法,大都應用於市區發展潛力尚未盡用的地盤。

至於市區更新,其最重要的目的,是令社區重現活力和朝氣,讓當區居民得享社區改善後的成果,所以方法並不限於清拆重建,而且並會設法配合 區內的社會服務,如安老、托兒、搞活本土經濟、教育,以及文化保育等方面一併進行,令區內居民對社區更有歸屬感,亦引入經濟活動,吸引其他人及資金流入該 區。

10)什麼是可持續發展社區?觀塘可以成為可持續發展社區嗎?

可持續發展,是一種平衡經濟、社會及環境三方面的發展模式,讓我們今代人所享有的天然及人文資源,得以世代承傳。每個社區 都有其經年累月由文化、人際網絡,及本土經濟構成的人文生態環境,當中亦可能存在社會問題,但一個可持續發展社區,應設法在保存原有的資源同時,追求公 平、合理及更多元化的發展。

先從認識自身資源的角度出發,大眾共同參與規劃自己的社區,觀塘當然亦可望成為可持續發展的理想社區。

是項計劃簡介

「再造觀塘」計劃,是一項由民間自發推展的社區規劃活動,期望透過一連串的活動,鼓勵市民從認識自身權益、社區文化,到共同規劃社區,並提供平台予各有興趣的單位及人士,共同探討觀塘市中心,以至觀塘整區,今後有更多元化更新的方法,並為其他舊區建立一個可供參考的先例。

協辦單位

立法會議員梁家傑
香港專業教育學院(觀塘分校)
觀塘基督教家庭服務中心
優環長學建築設計研究中心(CARE)
長春社文化及古蹟資源中心(CACHE)
思網絡SEE

市建局檢討

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 1, 2009

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資料來源︰明報 12-1-2009

成立近8 年的市區重建局共推出35 個重建項目,平均以逾8 倍地積比率進行清拆重建,使一幢幢摩天大廈在舊區矗立。發展局去年7 月展開為期半年的首階段《市區重建策略》檢討諮詢,結果顯示普遍地區和專業團體均要求放棄以高密度作「推土式」重建,倡增加保育計劃比例。 政府下月展開第二階段諮詢,據悉會以重建密度和多元化賠償機制等作諮詢重點,期望今年底取得重建共識。明報記者賴偉家首階段市區重建策略將於本月底正式結 束,由政府委任的公眾參與顧問已舉行10多場論壇和聚焦小組討論會。綜合市區重建策略檢討督導委員會公布的多場小組討論會諮詢摘要,發現不同持份者均提出市建局放棄以最高密度,進行「推土式」和「一刀切」的重建規劃,部分項目地積比高將予人「搶地」之地,令市建局猶如發展商,只重經濟效益。

「七年樓」現金賠償被批僵化此外,現行「七年樓」現金賠償制度亦被指太僵化,地區組織要求照顧居民和商戶期望原區安置和發展的意願,並考慮「樓換樓、舖換舖」的可行性。

除地區組織外,據悉亦有兩間本地發展商代表應邀參與諮詢。一名發展商代表直言,市建局有別發展商,須負上社會責任,建議帶頭推行一些無利潤項目,如在舊區重建藝術文化設施。在市區更新後,發展商自然在環境成熟時參與地區重建。

發展商指出,現時由市建局清拆後招標、發展商發展的模式,後者必因圖利而盡用樓宇密度,故市建局可考慮自行發展整個項目。另有建築界人士稱,政府可從啟德新發展區撥出地皮交由市建局發展,補償若干無利潤的重建計劃。

次階段討論多元化賠償機制接近政府消息指出,從首階段諮詢中,不少持份者要求較低密度重建,加強社區規劃和平衡交通負荷等,次階段諮詢會集中討論引入社區規劃的機制和「樓換樓、舖換舖」等多元化賠償方案的可行性等。

但政府原則是不再注資市建局,故資源局限下,要全面改革有一定難度。

市區重建策略檢討督導委員會成員何喜華說,曾參與約5 場諮詢會,不少人不滿重建瓦解原來地區網絡,認為個別地盤應否重建,不可交由市建局獨權決定,另有些涉公眾利益的保育計劃,用公帑也須進行,建議政府在次階段重點諮詢。深水區議會副主席譚國僑說,區內有逾7 個重建項目陸續兌現,區議會將展開追蹤研究,分析舊區居民重建前和安置後的生活質素和適應問題,評估計劃對社區實際影響。

亞洲鄰區重建 港難借鏡

同日明報新聞

政府展開重建策略檢討諮詢同時,委託香港大學顧問,外訪新加坡和台灣等6個亞洲城市,考察各市的舊區重建工作。外訪後初步發現,新加坡市建局集中規劃和土地整合權力於一身,台北的重建則重視公私合營,並有強大地區團體支持。香港市建局由於權力有限,地區組織力量較弱,難以全面借鏡。

顧問訪6地 新加坡權力較大

香港大學顧問小組過去半年訪問新加坡、首爾、東京、廣州、台北和上海6個城市,參考當地重建經驗。初步總結顯示各市的重建策略截然不同,其中新加坡權力較大,擁有規劃和土地收回和出售等整合權力。

而在台北,政府只作規劃和促進者角色,重建項目多屬公私合營,制度下須有較強大的地區組織配合和支持。

報告初步總結指出,近年提倡的由下至上的社區規劃模式,地區需要有一些強大鄰舍網絡配合,地區政府亦要有足夠權力,但香港的地區組織力量未必足夠。香港的舊區密度亦較鄰近城市高,要作低密度發展亦有限制。


觀塘12年重建三方案諮詢

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 1, 2009

2006-08-09 07:00:00

巿區重建局宣布歷來最大規模、歷時最長的觀塘巿中心重建計劃,明日起推出三個設計方案作公眾諮詢,將觀塘核心地區打造成東九龍經濟發展火車頭。計劃耗資三百億元,單是收購成本已佔一百三十億元,預計最少要十二年才可分階段完成。不過,項目回報率只得約百分之七,巿建局承認風險偏高,會盡力研究財務安排,但是絕不會要求政府「包底」。

觀塘重建計劃是前土地發展公司承諾的二十五個重建項目之一,地盤面積達五點三公頃,涉及一千六百個業權,影響約四千五百名居民以至全觀塘區六十萬人口的生活,估計要動用三百億元發展,其規模、影響人數及金額均屬歷來最龐大。

綜合各方長處明年交審議
經過十八個月的三輪社區諮詢,巿建局宣布明起開展為期兩個月的公眾諮詢,展出三個設計概念模型,蒐集所得意見將綜合三家之長處修訂最終設計,期望明年三月前提交予城巿規劃委員會審議,獲通過後再進行最後的第五輪公眾諮詢,預計最少要十二年才能令觀塘巿中心煥然一新。

市建局行政總監林中麟表示,發展項目會以商業用地為主,讓觀塘成為東九龍經濟發展的火車頭,足以抗衡西九龍發展計劃,但項目會分階段進行,避免居民同時遷出造成「死城效應」,令觀塘巿中心失去原有活力。

回報率僅7%隨時蝕入肉
不過,林中麟坦承計劃財務承擔沉重,單單一個觀塘重建項目的發展成本,已超逾該局過去進行的三十個重建項目之總和,加上項目以八倍地積比率發展,按現時市況估計,回報率僅為近百分之七的偏低水平,若期間樓市下跌百分之五,回報已「打和」,若跌幅逾百分之五更要蝕本,故必須仔細研究財務安排及吸引發展商參與,避免重蹈荃灣巿中心重建計劃蝕本十多億元收場的覆轍。

觀塘重建項目的地積比率及地標建築高度為最具爭議之處,身兼城規會委員的前工程師學會會長黃澤恩認為,項目涉及年期長、風險高,提高地積比率減投資風險無可厚非,但認為地標建築應維持不高於二百米的水平,即不應遠超現時觀塘商廈apm的樓高。城規會另一委員兼立法會議員劉秀成則要求巿建局提供資料及數據,解釋何以採用八倍地積比率。

黃澤恩及劉秀成均認為,觀塘重建後將成為東九龍核心,政府有必要於啟德發展區加建行人天橋或隧道連接,將郵輪碼頭的旅客及啟德人流帶入觀塘,加強兩區發展。

林中麟(右)與市建局觀塘分區諮詢委員會主席龍炳頤介紹三個觀塘重建設計。(何端兒攝)
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