Joe’s research

圖解重建後的觀塘 1&2

Posted in 觀塘重建計劃 by joeyiu on February 8, 2009

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開始慢慢解釋市建局在怎樣設計觀塘的細節前,請先看看他們大概會建甚麼的東西。

看看上圖就大概明白,最下方為APM,在地鐵站對上的是約68層高摩天大廈,大廈左則為商場,最左邊圖形的為玻璃幕牆新政府合署,對上是公園和平台 花園,底下就巴士、小巴站等交通交滙處。平台花園上是4層40-50層高的豪宅,右上角為另一楝的豪宅,豪宅下就是現在地鐵站旁和政府合署旁的診所和健康 中心。

以下的圖片皆來自市建局的總綱發展藍圖(2008年9月出版)(可按圖放大)

如想看更多總綱發展藍圖的圖片(已包括藍圖第一冊介紹重建的設計和景觀評估報告所有圖片),可參考http://www.flickr.com/photos/yuenchiyan/tags/mlp/page3/

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以後的觀塘市和周邊社區的交流由現在的四通八達,變成只有二個主要連接點在康寧道和月華街,諷刺的是二連接點的天橋和隧道皆是建議政府興建(留意右則細字),市建局不負責的。
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這是市中心的交通交滙處,變成廢氣集中地,需要使用空氣淨化和抽風機,這裏的空氣會清新嗎?設計又環保嗎?
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這是重建後的從觀塘港鐵站看的橫切面,是多乎其實的蛋糕設計,整個平台已經把從進觀塘的風阻着了。
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另一幅從協和街看過去的橫切面圖,清楚可見藏在平台下的交通交滙處
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另一面,再看商場和平台花園

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位於豪宅和藏於地面下的公眾診所和健康院,現時是位於港鐵旁的觀塘政府合署,將跑上月華街的山上,港鐵的黃金地段留給68層高的摩天大廈。另外,現時同一位置的美沙酮診所則被發配到觀塘港鐵站下的橋底一角,遠離人煙。

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未來的政府合署,位於商場之上,不進入商場購物,休想用社區會堂,商場有一天也許會取代我們的政府。

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各位
如果大家不想失去現在觀塘的社區特色,不想失去已有的社區網絡,保留基層的生活空間。

請加入facebook”關注觀塘重建小組”
http://www.new.facebook.com/group.php?gid=49698434304

並於
截止申述日期:10 月 3 日(星期五)半夜十二點填寫

《市區重建局觀塘市中心- 主地盤和月華街地盤總綱發展藍圖 》申請編號A/K14/576 及A/K14/577的申述

觀塘市中心重建項目作為香港歷來最大的重建項目:
– 5.35公頃的土地(重建地盘面積為朗豪坊的七倍,重建後的可用面積為朗豪坊的四倍)
– 影響人數: 5000人
– 涉及資金: >300億
– 受影響商舖: 300戶
– 重建年期: 12 年
– 預計完成日期: 2021年

重建後我們將會不見了:
– 4條街道(裕民坊、仁愛圍、仁信里和輔仁街)
– 2個露天巴士站
– 4條小巷(只計裕民坊的4條而已, 還有多條內街的小巷)
– 石牆上的樹
– 傳統經營小店子
– 基層消費的地方
– 街道文化: 街角的盂蘭節, 流動小販等(重建後「商場︰街舖︰小販」面積的比例約為︰110:10:1,商場為 111,700m2:街舖為 15,000m2:小販區為 1,200m2 )

我們:
– 不要68米的地標商廈
– 不要大商場
– 不要私有化了的平台花園
– 不要觀塘市中心變成另一個將軍澳

這不獨是改變觀塘60萬市民的生活,也是對東九龍和香港有深遠的影響。我們希望保留街道文化,基層生活和地區特色, 希望各位能向城規會提交有關觀塘市中心的申述,就市建局的方案提出反對,令公眾和社會就重建和發展的事情上有充足討論。
更多資料可見我們的blog: 活在觀塘 http://kwuntong.wordpress.com/

你可以參照以下方式寫申述書給城規會,或者可按你所知另寫一份,不過請記得寫規劃申請編號

城規會:
電郵 : tpbpd@pland.gov.hk;
傳真: 28770245;
電話:22314810

Email主題:

關於申請編號A/K14/576<<觀塘市中心-主地盤.>>和A/K14/577<<觀塘市中心-月華街地盤>> 給城規會的申述

姓名:
電話:
電郵:

本人 對 市建局提出的的申請編號A/K14/576<<觀塘市中心-主地盤.>>和申請編號A/K14/577<<觀塘市中心-月華街地盤>>的申請提出反對。

A. 就申請編號A/K14/577<<觀塘市中心-月華街地盤>>提出反對的理由如下︰

1. 搬遷月華街巴士站未向受影響居民和使用者作足夠咨詢,搬遷的巴士涉及新界和九龍各地多條路線,只在短時間內舉行兩場公聽會,無法讓公眾參與討論搬遷安排。
2. 重建後的觀塘市中心,月華街和物華街居民不能如現時般方便和直接使用政府設施和使用地面的公共空間,必須大量繞道或通過由私人公司控制的商場。
3. 月華街地盤沒有提供休憩用地,只有住戶專用平台和通道,不利附近居民使用其公共空間。
4. 市建局不主張建於物華街建天橋連接平台花園,令普羅市民難以前往,這變相令平台花園成為業主的私人花園。
5. 月華街先建成的單位,卻沒有公怖具體讓受影響居民優先購買(見月華街的藍圖 p27)的內容和安排,未提出樓換樓的提議,對受重建影響最深的低下階層的市民,恢復社區網絡沒有任何幫助。市建局曾於居民大會上提及會有意向書讓居民以 市價購買, 但詳情卻末披露, 市建局有責任於提出申請前向居民解釋清楚。
6. 市建局並沒有妥善處理石牆上的樹木, 這些樹木移走後能否繼續健康生長成疑。

B. 就申請編號A/K14/576<<觀塘市中心-主地盤.>>提出反對的理由如下︰

1. 城規會於2007年9月7日刪除觀塘市中心的高度限制,要求市建局提交景觀評估,但該局依舊在主地盤建280米高的商廈,借飛鵝山以東山脊未受保護為借口,嚴重破壞飛鵝山東山脊線及損壞東九景觀,受社會和公眾批評(有關報導可見15-9-2008 明報)。
2. 缺乏對社區連繫(見Appendix E TIA圖8.3),其建議的康寧道隧道,既涉及收地、高昂的價錢,亦比現時多行90米,阻隔市民進入市中心(見Appendix E TIA 2.4)。
3. 由於連接四周社區甚差,大量休憩用地淪為住宅業主私人花園。
4. 公共交通交滙處設計使空氣質不佳,損害市民的健康。要使用空調等裝置非常不環保, 與可持續發展理念本末倒置。
5. 公眾設施(包括︰公眾會堂、政府辦事處)建立在商場之上,市民難以使用,公眾服務公共性(publicnes)備受質疑(見Appendix D 圖34)。
6. 只保留裕民坊公園的2棵榕樹並不足夠。將現有民政市務大樓停車場的多棵榕樹進行移植亦不可行, 市建局應做詳細的移樹可行性研究, 並應提供如移植失敗的補救方案。

C. 以上A/K14/576和A/K14/577的反對申述共同理由如下︰

1. 市建局要求在加高建築物,交換增加公共空間,卻不考慮減少發展高度,又未能提出有關証據如︰財務報告,回應公眾。
2. 重建後的觀塘市中心,將成為孤城,與觀塘周邊隔離,現在市中心跟周邊社區有四通八達的連接位置,但重建後只餘二個連接口。
3. 提供的所謂公共空間有部份為私人公共空間(如私人住宅的平花園), 而且大多不在地面, 又不易達到, 本人對新增的公共空間的質素有極大的質疑。
4. 在規劃中並未處理安置受影響住戶或商戶,缺乏樓換樓、舖換舖的選擇。如何保存社區網絡,保存觀塘以不同族群為主 (潮州、巴基斯坦等) 的社區特色,未落實以人為本的重建。
5. 整體重建不是以觀塘的發展為主,只由35%本地居民使用市中心(估計跟據Appendix E TIA圖8.3 的進出人流),跟原來開放性社區不同。
6. 過渡安排中,巴士站被搬遷至彩虹港鐵站或觀塘碼頭,如︰14M,影響觀塘區內市民生活。
7. 摩天商廈和政府合署大量使用玻璃幕牆,有違環保。
8. 市建局只著重建後的景況, 但並沒有考慮長達12年的重建過程中對居民的影響, 程序和細節安排亦沒有詳細交待。
9. 只保留裕民坊公園的2棵榕樹並不足夠。將現有民政市務大樓停車場的多棵榕樹進行移植亦不可行, 市建局應做詳細的移樹可行性研究, 並應提供如移植失敗的補救方案。

D. 對觀塘市中心A/K14/576和A/K14/577重建項目提出以下要求︰

1. 預先完成第一階段的重建住宅和商舖,應考慮同區樓換樓,舖換舖,給予受影響的居民和商戶安置,這樣既可減少重建涉及的賠償,亦達致社區網絡與特色不會瓦解。
2. 因為市建局使用的是公帑 ,所以有必須向公眾或向立法會提交全盤計劃的財政預算,讓公眾可向市建局問責
3. 官塘人口稠密,建議調低發展強度和面積(現重建地盘面積為朗豪坊的七倍),減低人口對社區設施以至空間需要
4. 反對於市中心建設六十層以上的地標,以免影響山脊線,地標不應以高為先,應以設計為主
5. 重建後預留給現有主要為基層消費的街舖和臨時小販市場的位置和比例, 應保持低成本經營。 重建後「商場︰街舖︰小販」面積的比例約為110:10:1,即商場為 111,700m2 、街舖為 15,000m2、小販區為 1,200m2 面積比例嚴重失衡

6. 重視社區融合,使周邊的居民能方便進入市中心,重新考慮社區間的連線
7. 除休憩用地外, 其他重建範圍內的通道和空間應盡量開放讓不同的活動發生(如在街角進行的盂蘭節)。

圖解重建後的觀塘(2) 之政府的攝影藝術

Posted by yuenyan on 2,October 2008

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圖一、觀塘市中心分五期的重建,不少商舖租客會問︰「我們可以做到甚麼時候呢?仲可以入貨嗎?收左樓後,我地交租俾邊個?」市業局說重建的十三年中(2008-2021年),會保持市中心繁榮,能告訴他們和我們怎樣做保持嗎?
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圖二、來自明報剪裁市建局報告的相片,從高空的角度看重建前後之別,左圖為重建前的樣子,全部樓宇都是矮矮的,跟上方高大的apm相比,彷如平地一般。右則是重建後的模樣,明顯市中心變成高樓林立,最矮的樓宇也比周邊高很大,產生極不協調的構圖。

城規會於200797日 刪除觀塘市中心的高度限制,要求市建局提交景觀評估,是一種以放鬆管制(deregulation)吸引發展旳策略,原來較嚴格的準則,變成較簡單和缺乏 約束力的規則。比APM(200米)還要高上三分之一的地標商廈(280米),在原來的規劃準則和高度限制是絶不會出現,但在200797日修定後,一切變得可能。

以下的圖片全部引自市建局的視覺影響評估中,但要小心他們拍攝的角度,有意識地把相中的七、八層唐樓拍得像四、五十層高的豪宅一樣的高,他們虛擬的相片有以下的特點︰

  1. 攝影角度偏低,見不到唐樓和住宅大廈的屋頂,不能分別兩者高度(見圖五、六、七、八、十、十一)
  2. 拉近,大家很難靠該相片判別,建築物面積重建前後之分別(見圖六、七、八、十、十一)
  3. 放遠,將重建區的大廈從更遠的角度去看,見不到該大廈和項目對周邊的影響,因為鏡頭拉遠,只會見到天空很多,見不到大廈(圖四、五)
  4. 地面佔相片大部份面積,使樓宇的面積不易清楚識出(見圖四、五、六、七、八、十、十一)
  5. 添上大量綠色和樹木,市中心大量樹林被斬和被移植,現存大樹只原地保留三株,圖中添上的綠色和樹木是否原如現在市中心一般,被受質疑(見圖六、七、八)

所以先看看上圖,對可見重建前後之別,再看下圖(全部皆可按圖放大)

(確實可以開一堂政府文件的相片拍攝技巧課)

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圖三、右則是市建局心目中的市中心地標,比右邊後面淡色的APM高上起碼1/3

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圖四、遠鏡下,重建前後,看似差不多,因為距離太遠只見一堆的樓宇,但諷刺的是重建後的地標,竟和左邊的飛鵝山高度差不多
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圖五、在康寧道球場上看市中心,大圖的重建後樣子,為觀塘天空添上屏風,照片大部份是地面,很難見得清楚對視察的衝擊

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圖六、從協和街和月華街看中市中心,由一個地面的市中心,變成一個碩大的平台,大廈的真正高度也看不見,而且右圖中的大樹將會被斬或栘植,真的能如原圖般茂盛嗎?
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圖七、康寧道的街景
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圖八、協和街街景,路旁的小販市場和小巴都已經不再,重建後(右圖),後者成為商場內的交通交滙處,市民也不再能從月華街(右圖右邊的大廈)走入市中心,必須要從港鐵站內繞很大段的路。
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圖九、再次見到站於市中心的地標,跟左邊APM相比,更高更大,只看相片一定感到十分雄偉,這是觀塘的社區特色嗎?

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圖十、從康寧道看天空,已經成為奢侈品,如果APM是佔去我們廣濶的視野,那麼市建局的觀塘市中心是奪去我們觀塘整個的天空
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圖十一、右圖是觀塘道那邊看重建區,唐樓換成玻璃幕牆做成的政府合署,和背後高聳入雲的地標大廈,是否美觀見人見智,但是肯定是不環保。

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結論

圖十二、這幅圖是來自交通影響評估的2021年交通流量預測。

APM 有多少屬於觀塘呢?高昂的消費,不是所有人也吃得消,無錯,APM確為區內居民提供多一個選擇,但市中心為何又要再多一個APM呢?APM沒有趕跑了區內 的居民或消費模式,生活在市中心較相宜。現在市中心的重要目的不只製造新消費空間,但創造是從消滅中得來,先排斥,再建立。

2021年的交通流量就可見市中心未來使用的人口大部份從區外來到觀塘,下午的繁忙時間從康寧道和協和道兩邊進入社區的只有27%,即是只在不足三 份一的觀塘老街坊會使用市中心,而進出酒店和商廈則有42.5%,究竟市中心是為誰服務呢?是真的改善原來居民的生活,還是創造另一個私人樂園。外型和交 通不會跟觀塘周邊地方協調,因為這整個計劃目的不是改善現在居民的生活,而是重新建立市建局和政府心目中的中產高級社區。

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