Joe’s research

觀塘重建你要知

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 10, 2009

1)觀塘裕民坊為什麼要重建?

市區重建局的前身土地發展公司(土發公司),早於1988年,樓價仍屬高峰期時,一口氣向外公布25項選定的未來重建項目,當中包括「觀塘市中心」項目 (編號為K7),即裕民坊一帶(見圖)。政府隨後雖然改革土發公司,2001年立法成立權力更大的市區重建局(市建局),但承諾新機構仍會優先處理土發公 司遺留下來的項目,作為對項目公布後受影響市民的交代。

土發公司昔日選定重建區,當然有考慮市區黃金地段樓宇殘破的因素,但同時由於該機構需以自付盈虧的商業模式運作,開宗明義必須「審慎理財」,所以土發公司過去選定的重建項目,難免會考慮到土地發展潛力具有利可圖的因素。

2)我是裕民坊的居民及商戶,我有權選擇嗎?

從土發公司及市建局的往績所見,項目正式展開收購後,計劃難以逆轉,能給予受影響居民及商戶的選擇實在不多,大都只能在賠償價格方面爭持,但《市區重建條例》已將收購時限定於12個月,此後市建局便可引用《土地收回條例》收地,居民議價亦因而受到限制。

規劃先於賠償安置,市民未能一併討論,或會錯失良機

市建局正式提出收購前,會先行向城市規劃委員會提交重建項目的發展建議,城規會以其專業判斷考慮建議是否適合,若通過便會以刊憲形式邀請公眾提交意見,這亦成為社會大眾討論項目應否重建的關鍵機會。

這個階段的發展建議,只會包括項目的規模、樓宇用途等技術性資料,當中不涉及日後賠償、安置、能否引入業主參與重建等執行問題,市民因而往往未能意識到日後可能出現的爭拗,也未能及時提出意見或反對。

因此,市民必須爭取在市建局提交發展建議前,盡早參與更廣泛的討論。
3)規劃有助我們爭取自身權益嗎?

《市區重建策略》中提出,市建局日後推行重建項目,應先行評估項目對社區帶來的影響;不過城規會現時審批重建項目,卻只會 考慮環境、交通等技術方面的影響,對濕地、樹木的破壞均有限制,但對普羅大眾生活的影響卻不會考慮,亦不討論日後的執行問題。所以居民及商戶雖理應有權提 出合理要求,但制度上卻缺乏常設的仲裁機制以作平衡,市民因而必須盡早介入項目規劃的討論,從活化自己社區及家園的角度出發,令發展方案的設計朝向這個目 標。

4)如果日後收購賠償金額不能購買同區7年樓齡物業,我怎麼辦?

觀塘區的私人樓宇,目前只有少數屬10多年樓齡的較新樓宇,其餘大部分樓宇的樓齡,均是30年至40年。所以,預期大部分 受重建影響的業主,都難以在同區購買7年樓齡的物業。事實上,「同區7年樓齡」只屬收購及賠償價格釐定的參考標準,政府及市建局並無保證,受重建影響居民 日後仍能在原區重置物業。

5)我是裕民坊商戶,我能否獲得安置,繼續在區內經營生意?

土發公司過去也曾為俗稱「雀仔街」及「花布街」的商戶作出特別安置,成為現時的「雀鳥花園」及西港城內的「花布街」。不 過,有關安排並不一定出現在其他地區;至於賠償方面,則是以現時應課差餉租值作為賠償基準,市建局日後若將裕民坊重建為高消費場所,能負擔租金的行業才能 適者生存。

6)我有權在社會及經濟發展的大前題下,提出個人的要求嗎?

根據政府2001年發表的《市區重建策略》,市區重建的工作方針是要「以人為本」,既兼顧社會上各方人士的利益及需要,亦 不會犧牲任何社群的合法權益。在合法權益的前題下,居民及商戶理應有權提出合理要求,解決各自不同方面如住屋、交通、經營環境等需要,而市建局亦有責任將 重建項目帶給社會的震盪減至最低,否則市區重建就只是一項過重財務因素,而輕視社會責任的地產項目。

對個人權利及私有產權的尊重,亦是社會發展的要素。

7)我是觀塘街坊,但不是重建區居民,重建與我有何干?

觀塘市中心可說是觀塘區居民必經之地,同時地區發展牽一髮動全身,重建將會逐漸為觀塘整區帶來交通、人流、景觀環境、租值等方面的轉變,你所生活的環境亦無法避免

8)我不是觀塘街坊,重建項目與我又有何干?

市區重建涉及的層面廣泛,包括社會人士對產權尊重的價值觀、城市環境的要求、公民參與社會政策的權利,及舊區文化保育等方面,這都是全港性的討論議題,大家必須透過認識及參與具體個別項目的發展流程,才能察覺箇中有待改善及值得反省的問題。

9)什麼是市區更新?和市區重建有何分別?

市區重建可以說是市區更新的其中一種方法。重建即是「收購舊樓清拆,興建新樓出售」的發展模式,亦是土地發展公司及市區重建局以往最常見的做法,大都應用於市區發展潛力尚未盡用的地盤。

至於市區更新,其最重要的目的,是令社區重現活力和朝氣,讓當區居民得享社區改善後的成果,所以方法並不限於清拆重建,而且並會設法配合 區內的社會服務,如安老、托兒、搞活本土經濟、教育,以及文化保育等方面一併進行,令區內居民對社區更有歸屬感,亦引入經濟活動,吸引其他人及資金流入該 區。

10)什麼是可持續發展社區?觀塘可以成為可持續發展社區嗎?

可持續發展,是一種平衡經濟、社會及環境三方面的發展模式,讓我們今代人所享有的天然及人文資源,得以世代承傳。每個社區 都有其經年累月由文化、人際網絡,及本土經濟構成的人文生態環境,當中亦可能存在社會問題,但一個可持續發展社區,應設法在保存原有的資源同時,追求公 平、合理及更多元化的發展。

先從認識自身資源的角度出發,大眾共同參與規劃自己的社區,觀塘當然亦可望成為可持續發展的理想社區。

是項計劃簡介

「再造觀塘」計劃,是一項由民間自發推展的社區規劃活動,期望透過一連串的活動,鼓勵市民從認識自身權益、社區文化,到共同規劃社區,並提供平台予各有興趣的單位及人士,共同探討觀塘市中心,以至觀塘整區,今後有更多元化更新的方法,並為其他舊區建立一個可供參考的先例。

協辦單位

立法會議員梁家傑
香港專業教育學院(觀塘分校)
觀塘基督教家庭服務中心
優環長學建築設計研究中心(CARE)
長春社文化及古蹟資源中心(CACHE)
思網絡SEE

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