Joe’s research

觀塘12年重建三方案諮詢

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 1, 2009

2006-08-09 07:00:00

巿區重建局宣布歷來最大規模、歷時最長的觀塘巿中心重建計劃,明日起推出三個設計方案作公眾諮詢,將觀塘核心地區打造成東九龍經濟發展火車頭。計劃耗資三百億元,單是收購成本已佔一百三十億元,預計最少要十二年才可分階段完成。不過,項目回報率只得約百分之七,巿建局承認風險偏高,會盡力研究財務安排,但是絕不會要求政府「包底」。

觀塘重建計劃是前土地發展公司承諾的二十五個重建項目之一,地盤面積達五點三公頃,涉及一千六百個業權,影響約四千五百名居民以至全觀塘區六十萬人口的生活,估計要動用三百億元發展,其規模、影響人數及金額均屬歷來最龐大。

綜合各方長處明年交審議
經過十八個月的三輪社區諮詢,巿建局宣布明起開展為期兩個月的公眾諮詢,展出三個設計概念模型,蒐集所得意見將綜合三家之長處修訂最終設計,期望明年三月前提交予城巿規劃委員會審議,獲通過後再進行最後的第五輪公眾諮詢,預計最少要十二年才能令觀塘巿中心煥然一新。

市建局行政總監林中麟表示,發展項目會以商業用地為主,讓觀塘成為東九龍經濟發展的火車頭,足以抗衡西九龍發展計劃,但項目會分階段進行,避免居民同時遷出造成「死城效應」,令觀塘巿中心失去原有活力。

回報率僅7%隨時蝕入肉
不過,林中麟坦承計劃財務承擔沉重,單單一個觀塘重建項目的發展成本,已超逾該局過去進行的三十個重建項目之總和,加上項目以八倍地積比率發展,按現時市況估計,回報率僅為近百分之七的偏低水平,若期間樓市下跌百分之五,回報已「打和」,若跌幅逾百分之五更要蝕本,故必須仔細研究財務安排及吸引發展商參與,避免重蹈荃灣巿中心重建計劃蝕本十多億元收場的覆轍。

觀塘重建項目的地積比率及地標建築高度為最具爭議之處,身兼城規會委員的前工程師學會會長黃澤恩認為,項目涉及年期長、風險高,提高地積比率減投資風險無可厚非,但認為地標建築應維持不高於二百米的水平,即不應遠超現時觀塘商廈apm的樓高。城規會另一委員兼立法會議員劉秀成則要求巿建局提供資料及數據,解釋何以採用八倍地積比率。

黃澤恩及劉秀成均認為,觀塘重建後將成為東九龍核心,政府有必要於啟德發展區加建行人天橋或隧道連接,將郵輪碼頭的旅客及啟德人流帶入觀塘,加強兩區發展。

林中麟(右)與市建局觀塘分區諮詢委員會主席龍炳頤介紹三個觀塘重建設計。(何端兒攝)
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