Joe’s research

西九項目—-如何達致良好管治

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 31, 2009

從上環海傍眺望對岸,可以見到一片黃土前面,豎立著「西九龍文娛藝術區」英文譯名的鮮紅醒目的字樣,在不太藍的天空下,形成強烈的對比。吊詭的是,在立法 會、專業人士、文化界、公民社會質疑政府沿用舊思維思考西九發展時,政務司司長撰文反駁,指批評項目的人士「如果不改變一下自己的思維,難免會摸不準、看 不透。」

西九龍項目觀其規模、文化元素,的確是香港前所未有,政府、商界、民間也應用新思維去討論、辯證。但是,西九概念雖「新」,採取的發展模式—公 私營機構合作(Public—Private—Partnership, PPP)—卻是九十年代起世界公共服務提供和管理的大趨勢,不見得「新」。

財政司司長唐英年今年七月在立法會解釋其「大市場、小政府」的管理概念時,提及西九龍發展將採取公私營合作模式,目的是希望「充份利用私營機構 的靈活性及動力,為公營部門注入新意念和發展新的服務模式,以提供更具成本效益的服務。」套用在西九龍,即是政府批地,私營機構負責興建、營運,當中不涉 及直接的公共支出。

綜觀外地經驗,PPP漸次成為經合組織國家推舉的公共服務管理模式—英國倫敦的大學學院醫院(UCL Hospital)重建和營運計劃、巴比肯藝術中心(Barbican Centre)都不同程度地採用PPP。政府推廣PPP的首要理由在於節省公帑,減少政府直接資助和管理基建營運和其他公共服務,其次是引入創意和市場導 向的管理文化。但PPP卻是兩面刃;它較難讓公眾包括議會監管,有可能造成漏洞,或在過分強調市場運作時,忽略了公眾利益(香港的私人參建居屋紅灣半島事 件,可說是PPP的反面教材)。故此,如何確保不同地方的政府,擁抱PPP的同時,在設計和監管上,確保政府的良好管治,是聯合國、經合組織與及世界銀行 關注的議題。

有鑑於此,聯合國歐洲經濟委員會近期出版的《基建發展公私營合作的管治》*指引列舉了五項準則,以供各地政府和議會檢視PPP項目是否符合良好 管治。香港在企業管治以至公共行政各個範疇,不時引英美例子,以國際為師,或許在如何確保西九這個特大PPP項目,我們可以翻一翻聯合國歐經委的指引,看 看西九是否「達標」。這五項原則包括:透明度(transparency)、公眾問責(public accountability)、公共管理(public management)、可持續發展及排解爭議的制度(dispute resolution)。

五大原則,以透明度為首。在保障投資者有合理回報的情況下,什麼才是可以合理的透明度?上述的聯合國指引指出,透明度包括:一、容許公平和廣泛 競爭的投標制度;二、有足夠機制防止貪污或有可能涉及利益衝突的事情發生;三、由項目醞釀以至營運整個「生命周期」中,均考慮到不同持份者的利益和意見。 在西九龍的《邀請發展建議書》中,當局清楚列明項目的強制要求,項目審批的流程亦一目了然。但這些要求是如何達致?經過幾個不同時間、題目分散的諮詢活動 後,如何作出構建西九龍文娛藝術區一系列強制條件的結論?目前,公眾還未有足夠的資料作出理性的判斷。

另外,項目如大部分PPP的做法一樣是自負盈虧的,固此倡議項目的私營機構的財務安排,包括將來文藝項目發展的營運基金的籌備方案、財務資料, 均是供各界衡量西九是否物有所值的關鍵,但根據政府的說法,這些重要資訊或許要到督導委員會經過公眾諮詢階段,並決定初步選出哪些建議書作進一步磋商之 際,才得以見天日。這樣,即將進行的大規模公眾諮詢,市民將會在未窺全豹的情況下表達對項目的意見;沒有透明的資料供了解,社會難以做到「摸得準、看得 透」。

第二、公眾問責。聯國指引所指的不是訴諸民粹,要失職官員「人頭落地」的意思,而是指預早設立機制監管PPP的設計和運作,以及要求投得項目的 私人公司向公眾定期提交表現評估報告;另外,核數報告的公布亦有清晰的規定。目的就是靠政府或有民間參與的常設組織,充當大型PPP項目的「看門 狗」(watchdog)。

公私營合作的原則肯定是民間主導,減輕了政府直接參與的問題,但政府的監察角色更形重要。

趁目前西九建議書的揀選程序還在起步階段,筆者建議草擬「西九良好管治指標」,在項目的各個階段,由政府和民間合作,共同監察項目和程序是否符合有關的指標。這符合服務型政府的新管治哲學,也是另一個層面的「思維改變」。

*”Governance in Public Private Partnerships for Infrastructure Development (Draft)”, United Nations Economic Commission for Europe, Geneva, August 2004.

Advertisements
Tagged with: ,

觀塘重建系列:是諮詢文件、還是樓盤廣告?

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 31, 2009

雖然當初說要「搞」觀塘也不完全是貪口爽,但真的砌起上黎才意識到事情的龐雜。身為﹝民間﹞記者,我想首先應該做的是引領大家和我一起進入問題,而真的,上個周末的一些採訪和談話只是令我比一般人多走了一步。

我都唔想自己做咩狂人,但現在看報章的重建報道,卻真的看到通篇都是「吃人」二字,寫稿的有些還是我本來很喜歡的記者,唉。本來觀塘重建這件事,市 建局做了非常嚴密的公關工作,區內完全沒有集結起來反對甚至是修正現行方案的組織,因此記者能夠聽到的聲音不多。但他們對於重建意識形態毫無保留的複述, 並且對受訪者違反常理的講法照單全收,已到了令人咋舌的地步,再一次說明新聞公關化已經像癌細胞一樣遍地開花。

舉幾個例子﹝藍字為筆者所加﹞。九月二日星島日報有報道這樣講:「此項名為『東九創核心‧都市新典範』,從其設計概念模型,可見項目將提供大量綠化 空間,新建築物會往後移,以擴闊周邊空間。最特別的構思是﹝噢!﹞興建一幢280米高地標大廈,分別用作甲級寫字樓與4星級酒店,較毗鄰200米高的 apm商場為高,料將成為摩天大廈。

「負責設計的王歐陽(香港)有限公司董事林和起指:『商業大廈樓高超過50層,五成為寫字樓,酒店設於高層,樓高280米只是概念性設計,亦顧及景 觀,大廈頂部是塔形設計,料不會阻礙空氣流通,也不會影響旁邊景觀﹝超過五十層樓高的商業大廈會因為頂部是塔形設計而不阻礙空氣流通及景觀?﹞。』此規劃 主力改善觀塘周邊環境,新增建築物會往後移,令路旁更寬闊,加上大量植樹,令觀塘擁一片綠洲﹝但他不會說,由於大部分新植物是種在平台上,根本不能長成大 樹,長大時又會以「影響結構」為理由砍掉﹞。此外,建築師特別在觀塘道的多層商場,營造保護屏風,令裕民坊綠化空間不受噪音和廢氣污染。此外,其半地下車 站會引入廢氣過濾及滅聲系統,排放口位置會考慮季候風向﹝香港一年四季的風向都不同,它的排放口是否能轉彎?﹞,確保廢氣不會吹向周邊民居。」

九月四日星島日報一篇報道有這樣幾段:「即將展開重建的觀塘市中心,地勢微斜,道路縱橫交錯,被視為發展障礙﹝冇解……﹞,但有份參與設計 觀塘重建計畫的wdagroup執行董事周蕙禮,卻認為是值得保留的「社區回憶」﹝一個「卻」字,令讀者以為設計真的保留了社區和街道,結果原來只是保留 社區的「回憶」。﹞,建議以地勢特點,發展梯田式的綠化空間。她說,重建後的觀塘如能保存固有的街道文化﹝又係要睇真d,不是保存固有的街道,而是街道的 「文化」﹞,有潛力發展成文化旅遊景點。」

「……周蕙禮在接受訪問時坦言,建築師不應每次作規劃設計時,也要抹殺過去,應考慮如何保存「社區回憶」,故她為觀塘重建作設計時,特別保 留裕民坊的「一街一道」﹝明明只是剷去所有樓宇和街道後,重新在地盤上畫上兩條街,然後屈它們做輔仁街和同仁街﹞,且善用重建區地勢微斜的特點,引入梯田 式綠化空間,以及提供甚具特色的流水瀑布。

「……她指出,其發展意念內的「地標」,並非單是與apm高度相若的商業大廈,也包括分布在裕民坊廣場的綠茵「草原」。她說:「現時很多新 發展區也予人一種很『冷』的感覺,既看不到天,也看不到地,但我們希望後一代也能記得裕民坊昔日是滿布穿穿插插的窄街,而成年人日後重臨故地時,也能憶起 往事。﹝很不好意思的問,後一代都未見到昔日的窄街,又如何「記得」?而要他們「記得」,是否要他們為被毀滅的觀塘報仇?﹞」

九月十一日明報的報道有同一個受訪者:「觀塘裕民坊重建計劃的規劃模型一出,即被批評發展密度太高,擔心市區會出現另一個屏風。重建項目如何滿足各 界訴求,又不會令自負盈虧的市建局「一鋪清袋」﹝市建局沒有公開所謂很容易蝕錢的三百億計劃的詳情,記者不要求他們解釋清楚,反而不斷複述鞏固此說法﹞, 難度極高……觀塘市中心建於60年代,如何讓區內老街坊留住40載回憶,是一項挑戰。但其士集團主席周亦卿的女兒周蕙禮充滿信心說﹕「我們的專長 是為老地方『把脈』,重建不是把建築剷起再建﹝難道呢位建築師以為透過否認,就會令大家覺得他們的方案不是把建築剷起再建?﹞。

學inmedia周姓編輯說,這些所謂報道,只要細心一睇,就乜野牛鬼蛇神都出晒黎。除了做市建局和收了錢﹝即不獨立﹞的建築師的傳聲筒外,記者最擅長自然是追蹤重建區附近樓宇的呎價走勢,然後像馬經波經一樣貼邊間係「等收樓」。

此時此刻,跟西九當年推出三個設計時的情況幾乎一模一樣,大家突然被迫成了設計和建築發燒友。自從市建局於八月初推出三個設計以來,整件事就無端變 成了三揀一的樓盤廣告:而當我們的注意力忽然間被拉到一堆誇大的設計圖和小型塑膠模型裏,就很容易忘記什麼將會被摧毀、什麼可能性被抹殺了、還有我們的下 一代要付上什麼代價。情況就像我阿媽在長實城中駅的售樓處內被一班餓狼地產經紀圍住,在一片「信我啦、實賺!」的呼喊聲中財迷心竅,最後半推半就地作了一 個禍延三代的魯莽決定。

拿着三份設計書「薈萃觀塘」、「躍動都會」和「東九創核心、都市新典範」,任何人第一眼看都會認定那是樓盤廣告,而不是告訴大眾,觀塘重建有什麼可 能。裏面佈滿了空話和套話:「為觀塘區及東九龍創造一個現代綠化都市及社區生活新焦點」;「建立一個充滿獨有文化的社區廣場,塑造一個高生活質量中心,藉 此提升觀塘在東九龍的地位」;「以嶄新建築設計,突破傳統區域佈局,使市中心蛻變。以融和格調,重拾街道文化及商業享樂」。但無論講到點假點大點空,所謂 尊重觀塘歷史的三個設計方,都是將重建範圍內的五點三五公頃的所有建築物和街道鏟走,只剩下幾株裕民坊榕樹,然後蓋一個超級大平台,再在上面陸續興建五 幢至少四、五十層樓高的住宅加一幢比APM還要高的商業大廈﹝地標式建築﹞連商場群﹝見左上圖﹞。而中間那些所謂為觀塘人而設的綠化地帶,說穿了就是那五 幢豪宅的增值配套,市建局職員還不能說清楚有百分之多少是豪宅專用的高級會所和私人森林。星期六與我們同行觀塘的建築師B先生說,重建後,沒有人會再認得 這裏是觀塘。這就是verdict。

除了一些睇了等於冇睇的空話,「售樓說明書」中連理應提供hard-fact亦經扭曲。再舉一個突出例子,在《東九創核心 都市新典範》售樓書最後一頁visual impact﹝譯為景觀概述,即講述新豪宅群對重建區外的住戶的景觀破壞程度﹞,其中說「協和街──將商場的位置適當安排,令月華街住宅的景觀完全不受影 響﹝英文原文是will result in minimum impact,又係特登譯錯!﹞」前面多了幾幢高聳入雲的豪宅,景觀可以完全不受影響…….這樣的大話本來騙不了誰,但這裏偏偏選了幾張扁平至一 比十的圖片去「降低」visual impact,真的小人得可恥﹝click見圖﹞

至於由市區重建局自己編印的宣傳刊物《觀塘路》,文章的邏輯亦相當嚇人。其中第二期放在頭版最高位置的一篇訪問稿,膳稿記者訪問主導這次計劃的市建 局觀塘分區諮詢委員會主席龍炳頤教授﹝香港大學建築系教授﹞。記者說:「要確立觀塘的個性,除了硬件,即建設外,龍教授亦注重當區的文化建設。說文化,自 然要追本溯源。」博古通今的龍教授就由宋朝的觀塘開始講起,之後話題突然轉回觀塘重建:「龍教授認為,觀塘有獨特的個性,亦有很高的凝聚力,故此無論是否 重建範圍內的居民,皆應歡迎觀塘的大變身……」總之無論上天入地歷史文化上下五千年長長久久特色出色觀塘本色乜乜物物都好,總之市建局就是要將市 井平民的觀塘消滅、將沉澱了四十多年的街巷生活消滅,換之以八千蚊一呎的豪宅區和高尚購物區。因為在市建局/地產商眼中,觀塘市中心的庶民不配住在這樣的 黃金地段,特別是機場搬走樓宇高度限制放寬後。

因此,無論是市建局的諮詢文件、宣傳刊物、以及大部分主流傳媒的報道,都只是為消滅觀塘的地產大計保駕護航﹝不斷以….回憶和….文化來混淆視聽﹞。沒有可信的報道,民間記者唯有自己動手做──這就是我介入觀塘的起點。﹝待續﹞

市建局觀塘重建網頁

觀塘重建特輯

eg9515:觀塘重建遺漏了什麼人
報摘:市建局宣布觀塘的死亡日期
吳家鎚﹕觀塘重建要有新思維

觀塘市中心重建計劃簡介﹝轉載自報章﹞

重建範圍:物業街、協和街、裕民坊、輔仁街、同仁街、仁信里、仁愛圍、康寧道及觀塘道

重建範圍面積: 57.05萬方呎

重建前:

估計受影響樓宇 24 幢

估計受影響業權 1,635

估計受影響住戶 1,860

估計受影響人數 5,000

估計受影響商舖 300

重建後 淨地盤面積 # 44.46萬方呎

地積比率 住宅: 9倍﹝7.5加1.5﹞;商業:12 倍﹝觀塘區目前的平均地積比率為五﹞

住宅樓宇數目 5 幢

住宅單位數目 約 2,000個

政府及社區設施樓面面積 20.45萬方呎

店舖、寫字樓及酒店之樓面面積 255.11萬方呎

全天候交通總樓面面積 16.90萬方呎

向城規會遞交申請日期 2007年3 月或之前

發展年期 12年

預計總投資額 300 億元﹝拒絕透露財務評估細節﹞

預計賠償金額 130 億元﹝拒絕透露財務評估細節﹞

# 扣除 8.61萬方呎或以上的休憩用地及3.66 萬方呎道後

Hong Kong not a developed region

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 29, 2009

The definition of developed country

Hong Kong is a Special Administrative Region of the People’s Republic of China, is recognized as developing country.(3)

According to the World Bank, Hong Kong is classified as “high-income economies” region.(2)

顯然香港已被國際定義為已發展地區及富有地區. 但香港真的在各方面都先進嗎?

“A developed country is one that allows all its citizens to enjoy a free and healthy life in a safe environment. And a genuinely developing country is one in which civil society is able to insist, not only on material wellbeing, but on improving standards of human rights and environmental protection as well.”(Kofi Annan)(1)

從上 Kofi Annan 的引言分析,developed country 的定義主要有五點. 1) free and healthy life. 2) safe environment. 3) civil society is able to insist. 4) human rights. 5) environmental protection.

第一點, 不認同. (quote 快樂指數)

第二點, 認同

第三點, 認同

第四點, 認同

第五點, 不認同. (quote)

何為不是先進而是落後(求證)?

(證據)

香港-金錢good/資源poor/價值觀

未來二十年, 世界將會以資源為資產, 金錢會偏值. (證據)

資源短缺問題, (證據)

香港土地少

英國工業革命, 吸收了一次慘烈教訓 (quote 維多利亞時期)

歐洲國家為何減慢發展, 甚至有點像倒退. (quote underground)

向歐洲學習吸收教訓.

香港慢了100年

香港要經歷大死才可再生. (quote 香港中大建築教授吳恩融)

香港看似進步, 實質倒退.

一千年前的中國 (quote風水概念, 道家思想)

Footnotes:

1. “United Nations Information Services”.2000, from http://www.unescap.org/unis/press/G_05_00.htm (Accessed on Jan 2009)

2. World Bank – Country Classification.2007, from http://web.worldbank.org/WBSITE/EXTERNAL/DATASTATISTICS/0,,contentMDK:20420458~menuPK:64133156~pagePK:64133150~piPK:64133175~theSitePK:239419,00.html (Accessed on Jan 2009)

3. Business PME http://www.businesspme.com/uk/articles/economics/78/East-Asian-Tigers-.html (Accessed on Jan 2009)

無煙環保城

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 29, 2009

車天車地車大炮 無影無蹤無煙城 from 太陽報

17/04/2007

「不提起就不存在」呢句說話,好多人以為淨係指八萬五,其實,自從回歸以來,特區政府所提出砼宏圖大計之中,不提起就不存在砼例子,十隻手指都數唔晒,點止八萬五咁簡單。呢,有一項基建大計叫做「無煙環保城」,大家早幾年實聽過,係囉,係政府自己提出箧硇。可惜,到頭箧咪又係得個講字,又不存在咯!

潮流興環保,口口聲聲以民為本砼特區政府為畄趕時髦,亦不甘後人,大嗌環保口號,而且規劃多多,其中一項大計就係九九年提出,砜元朗洪水橋、上水古洞及粉嶺北三處地點興建逾千公頃砼無煙環保城。所謂無煙環保城,犀利咯,簡直係世外桃源,區內將以電動車輛或鐵路作為主要交通工具,唔畀其他會造成污染砼車輛行駛。當局為隆重其事,曾將有關規劃製成模型,諮詢公眾,公眾亦紛紛表示支持──梗係喇,世外桃源,邊個唔支持竃。可惜,當局雷聲大雨點小,大鑼大鼓諮詢畄一輪之後,卻將有關基建大計束之高閣,眨瑶眼過畄八年,所謂無煙環保城,到依家仍然無影無蹤。

叮!正如居民話齋,無煙城係假,無煙大炮就真。政府當時吹水唔抹嘴,講到天花亂墜,到居民鬼咁開心,引頸期待享受無煙世界砼寧靜、清新,點知引到頸都長,環保城砼興建仍然遙遙無期。

其實,唔止新界區呢三個無煙環保城無影無蹤,政府其餘環保大計同樣係紙上談兵。例如舊啟德機場砼東南九龍發展項目,由九七年回歸時推出砼環保城中城、可居住三十二萬人砼格局,逐步縮水,最新版本變畄以旅遊及休閒為主,仲唔知幾時先至可以正式動工,陰功!

點解興建環保城咁困難?房屋及規劃地政局發言人咁樣解釋,由於香港人口增長及房屋需求放緩,新界多個新發展區砼規劃及土地用途要重新檢討。其實,所謂重新檢討,咪即係好似西九龍發展計劃咁,推倒重來,再講得直接皷,即係原來計劃砼環保城不提起就不存在!

叮!古人就話築室道謀,三年無成皃,估唔到特區官員仲厲害,建環保城,八年無影,問你服未!太一叮諗極都唔明,建環保城同人口增長放緩有咩關係,唔通人口增長慢畄,香港就唔使環保?唔該規劃署署長伍謝淑瑩話畀市民知,原本計劃興建無煙環保城砼三個新發展區,依家究竟規劃成點?仲要規劃到幾時?八年啦,足足一個抗日戰爭咁長砼時間,你伍謝淑瑩可以拖到食長糧皃,但香港已經拖唔起喇,知冇?叮!
環保城得個講字
規劃慢晒 「八萬五」翻版

17/04/2007

【專案組記者唐宇軒報道】政府曾於九九年提出在元朗洪水橋、上水古洞及粉嶺北三處地點興建逾千公頃的「無煙環保城」,以電動車輛及鐵路代替柴油車輛在城內行駛及接載居民,不過,計劃公布八年以來毫無寸進。當局表示,由於香港人口增長及房屋需求放緩,新發展區改為收納在《香港2030規劃遠景與策略》。規劃界人士則認為「環保城」計劃已淪為「八萬五後遺」及啟德翻版,落成之日遙遙無期。

「環保城」計劃可追溯至九九年,當時的規劃地政局聘請顧問研究在新界東北及西北推行新發展區規劃及工程的可行性,結果認為洪水橋及古洞北等有成為新發展區的潛力,並建議這些新發展區盡量利用環保的鐵路系統,以及無軌電車等作為主要交通工具。當局曾就新發展區的建議製作規劃模型及諮詢公眾,公眾亦接納發展模式。但「環保城」最終沒有落實施工時間表,當局○三年後更沒提起有關計劃。

避提施工時間表
規模城市規劃設計事務所合夥人余立基指出,近年政府規劃可謂「慢晒」,不少大型規劃項目歷經多年討論,現在仍然丟空,就算落成,規模亦大為縮小。以舊啟德機場的東南九龍發展項目為例,由九七回歸後雷厲風行推出的「城中城」、可居住三十二萬人的格局,縮減至現時以旅遊及休閒為主的模式。

余立基表示,人口增長放緩是本港規劃「縮水」的主因,由於過去政府採用的人口推算方式出錯,忽略出生率下降等因素;加上珠三角城市整合數年間裹足不前,現時實際人口與當年推算的人口已相差近一百萬人。他認為目前「環保城」的情況有如「八萬五」政策一樣沒有下文,原因是一旦發展新市鎮,政府需全面收地及地氈式興建公共設施,必須有充足人口及房屋需求才能成事。

房屋及規劃地政局發言人回覆本報查詢時承認,由於香港人口增長及房屋需求放緩,政府已將洪水橋及古洞北新發展區的建議收納在《香港2030規劃遠景與策略》中作出檢討。有關研究現正進入最後階段,政府會視乎研究結果,確定是否需再詳細檢討新發展區的土地用途組合、工程技術及環境評估。不過,發言人並無提及新發展區的施工時間表及落成日期等.

Tagged with: ,

觀塘重建計劃的思考

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 23, 2009

在設計的環保、成本效率等各方面,重建計劃方案還有眾多可議之處,希望香港社會大眾,不單觀塘居民,都多加討論。

市區重建局的舊區觀塘重建計劃方案,似乎是回應了居民的要求,把地積比從原來的7.98倍降至7.5倍。可建樓面面積40萬平方米,包括21萬 16萬平方米商業和住宅樓面,並有8700平方米公眾休憩用地。重建局認為,分12年期的300億元總發展成本,全期可帶來香港本地生產總值1.32%的 額外增長,創造3308個就業機會。重建後,會創造一萬七千多個新增職位。這些表面數字看來都十分吸引人。

觀塘居民不一定獲益

以觀塘60萬人口來看,300億元按人頭計,只是五萬元,分十二年,每年亦不過是不足4200元。金額不大,問題是這300億元的總發展成本,對觀 塘60 萬人口的本地社會實際上會有多少貢獻呢?會不會只是以觀塘為藉口,把300億元的成本支出產生的利益,輸送給60萬觀塘居民以外。

一是300億元發展成本包括哪些內容,怎樣的比例,如拆遷補償成本,建築成本(分商業樓宇、住宅樓宇、政府社區設施)及其他建設成本等,有否把地價 包含在內(按怎樣的標準計算)等等。在此之外,還要計算維持維修成本,特別是非租售的商品化商業、住宅樓宇,這個成本不是發展成本,但卻是在重建後新區持 續發展的成本,甚至可能決定整個項目未來經濟效益的計算。

以區內1600多個的業權而言,拆遷補償便不過是一、二十億元,絕大部分的支出是放在建造方面。可建40萬平方米的樓面面積,粗算每平方米的總發展 成本是 75000元,拆遷補償佔的比例只是幾個百分點。若地價不高,建造成本便頗高,或者甚至可以說觀塘舊區重建計劃屬高成本的項目。

觀塘這樣的老區、中低收入區,以這樣的高成本重建,似乎格格不入,或至少新舊不協調,特別是重建舊區只佔觀塘全區的一個小部分,不是全部。舊區內大部分的建築和環境設施依舊,重建區便會變成觀塘老區的例外部分,一如現有的APM

APM處於觀塘老區之內,但主要面向的市場是通過觀塘地鐵站而來的區外居民,可以帶來就業,但卻未必與本區待業居民的條件相符,未必可製造多少本區 居民的就業機會。而APM自成一體系,與區內其他設施並不協調。經濟效益由APM外溢至觀塘區內其他商貿服務相對有限。APM是房地產發展商的商業項目, 政府及觀塘本地社會無法介入。

觀塘舊區重建若果是以APM的方向來發展,或可建立一個比APM更突出的地標,整體發展與老區關連不大,起不到推動整個觀塘老區發展的作用。位於觀 塘,卻與觀塘的本土社會、經濟、文化關連不大,便屬於飛地式的寄生。以歐美的都市規劃理論的說法,是gentrification(高收入層居民的生活方 式入侵),結果會是產生出社會排斥(socialexclusion)的效果。

以重建項目的高成本結構,帶來的商業服務和建成的住宅,不會為觀塘老區原有中下收入層居民所享用。獲拆遷補償的居民,所得補償的金額,也絕對不足以使他們入住重建後的住宅。這樣的重建項目不是舊區重建,而是舊區改建,舊區中設立新區,與舊區分裂。

重建計劃裏的平民街只不過是為了撫順民意的裝飾,不是計劃的重要部分。由於建造和維修成本高昂,這樣的平民街能否吸引平民化的商戶和本地居民消費,頗成疑問。或許這會是像上環西港城一類的假貨,沒有生命力。

高成本高風險策略

二是重建計劃相類於房地產項目。因屬公營機構參與,故此多了政府和社區樓面使用部分,佔總樓面面積只是不足10%,屬陪襯性,甚且與公眾休憩用地和綠化面積,共同形成一個人為綜合社區和良好環境結構,來提升高成本的商業和住宅樓宇的價值和未來在市場上的銷售價格。

從整個項目的房地產性質來看,關鍵在於未來商品時行樂(商業、住宅)樓宇的銷售價。市區重建局總裁林中麟指出,方案的回報率只有4至5%,若完成收購後樓市下跌10%,整個項目便會從盈轉虧,蝕30億元,風險似乎頗大。

香港自1997年以來回歸前的泡沫穿破後,樓價回歸基本面,平均樓價仍處於下跌壓力。今後香港人口老化和增長減緩的趨勢正在加劇。APM的營業不 錯,但若加上重建計劃的21萬平方米商業樓面,必與APM形成競爭。更重要的是,在觀塘以外,香港還有眾多的市區重建計劃,也有不少房地產相類的開發項 目,在今後的12年重建期裏仍然會有新的私營項目出現的機會。市區重建局的樓價估計、市場需求估計有否現實地考慮到香港今後的整體和觀塘區內的供求,以及 價格變動趨勢呢?

競爭加劇,價格下跌,銷售不足的風險多大呢?由於重建計劃定位在高成本項目,缺乏區內的需求支持,高成本便帶來高風險。若屆時住宅價跌,商業服務銷 售不足,整個項目便會帶來虧損。令人擔心的是,高成本性質相信內含高成本的維持、維修費用,商業住宅虧損部分可以由重建局以公帑填補,留下的如公眾休憩社 區設施等維持維修成本只能在商業項目之外,由政府公帑支付或以減低服務質素來減低財政支出。

方案有可議之處

若樓價下跌,重建局自負盈虧的目標在這個項目便會變成政府公帑補貼,總開發成本的300億元會超支,且預期的經濟效益會打一個巨大的折扣。考慮到虧損,便會是得不償失,或弄巧反拙了。由此產生一個重要問題:為什麼市區重建局要採取這樣的高成本發展策略呢?

一是同樣的設想,在成本方面相信會有很大的空間來扭轉。

二是把規格和設計改變,成本便可能有大的變化,投資風險便可以降低。例如,地標樓宇的超高度,雖然增加樓面面積,但建築成本、維修成本各方面都會增 加。結果增加的樓面面積要用高價出售,市場接受能力會有問題,變成了高風險高回報,或者高價賣不掉的話,便是高風險回報以至虧損;用降低樓層等方法來把建 築成本定在一個較低平均水平,出售樓價的水平或可降低,市場接受能力有可能上升,風險較低,回報也較低,但少了虧損的機會。對公帑來說,便是減少機會成 本,增加了可能收益。

重建局是否因好大喜功而採取高風險策略呢?會不會是因最終屬於公帑,投資決策的官員不會承擔風險,且十二年才完成,到時即使大虧損,主其事者早已約滿離職,安享約滿酬金了?

設計中的玻璃大蛋和空中花園式的通道,絕對漂亮,但成本高昂,在香港這樣的亞熱帶地區,空調等的能源消耗巨大,費用昂貴,是否應採取這樣不符環保的設計,讓重建計劃負上高成本和高風險呢?

在設計的環保、成本效率等各方面,重建計劃方案還有眾多可議之處,希望香港社會大眾,不單觀塘居民,都多加討論。

http://kwuntong.wordpress.com/2007/03/04/news1/

BIOMIMICRY

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 20, 2009

Respect for energy and natural resources

In 1996 Janine Benyus published a book called Biomimicry that described the re-emerging science and philosophy of learning directly from nature which have three major components:

  1. Nature as model – taling inspirations from the designs of nature
  2. Nature as measure – using an ecological standard to judge the rightness of our innovations
  3. Nature as mentor – valuing what we can learn versus what we can extract

She went on to descride that all of nature’s innovations, on land, in water and in the air have nine things in common:

  • Nature runs on sunlight
  • Uses only the energy it needs
  • Fits form to function
  • Recycles everything
  • Rewards co-operation
  • Nature banks on diversity
  • Demands local expertise
  • Curbs excesses within
  • Taps the power of limits

Case Study

TRANSPORTATION
Learning Efficiency from Kingfishers
The Shinkansen Bullet Train of the West Japan Railway Company is the fastest train in the world, traveling 200 miles per hour. The problem? Noise. Air pressure changes produced large thunder claps every time the train emerged from a tunnel, causing residents one-quarter a mile away to complain. Eiji Nakatsu, the train’s chief engineer and an avid birdwatcher, asked himself, “Is there something in Nature that travels quickly and smoothly between two very different mediums?” Modeling the front-end of the train after the beak of kingfishers, which dive from the air into bodies of water with very little splash to catch fish, resulted not only in a quieter train, but 15% less electricity use even while the train travels 10% faster.

white-throated-kingfisher-halcyon-smyrnensis-21

ARCHITECTURE (more…)

Tagged with:

What is Feng-Shui

Posted in MA research Feng-Shui by joeyiu on January 20, 2009

在中國古代建築活動中,無論都邑, 村鎮, 宮宅, 園圃, 寺廟, 陵墓, 道路, 橋樑, 選址, 規劃, 設計及營造, 幾乎無一不受風水的深遠影響. (1a)

The definition of Feng-Shui:

  • 迷信與科學混雜, 糟粕與精華共存.
  • 薪火相傳, 世代因承. (1a)
  • 長期觀察及累積經驗而得的知識
  • 是與大自然融合. (1a)
  • 地理學, 氣象學, 景觀學, 生態學, 城市建築學, 自然科學 (1a)
  • 負陰抱陽, 背山面水, 坐北朝南. 背山擋冬風; 面水迎夏涼風; 朝陽取日照; 近水得交通,灌溉養殖; 緩坡避淹水; 山上要茂盛.
  • 追求天人合一, 人與自然的和諧關係.受儒, 釋, 道哲學影響 —-道家以靜”順其自然”, 儒家以動”自然與人融為一體.正如孔子所說, 以大自然領略生命的意義. 種種概念影響人民崇尚自然.
  • 風水(堪輿)也稱相地, 主要是對周圍環境與地景(Landscape)進行研究.(1b)實際上主重的是如何有效地利用自然, 保護自然, 使城市, 村落和住宅與自然相配合, 相協調.

History:

  • 「篤公劉,既溥既長。既景乃岡,相其陰陽,觀其流泉。其軍三單,度其隰原。徹田為糧,度其夕陽。豳居允荒。」這是《詩經》里的一章,說的是周人的先祖公劉相土嘗水,觀察山川的陰陽向背,選擇居外營建住房,和軍民一起治理田地,種植莊稼。山坡上建築櫛次鄰枇,田野豐收在望,好一派悠哉悠哉的田園風光。這說明至少在周代就有了相土嘗水之術。在漢代形成了初步的風水理論,在唐宋時逐步趨於成熟,時日臻完善。(2)
  • 歷史上最早給風水下定義的晉朝郭璞(AD276-324), 他的風水名著”葬書”.「乘風則散,界水則止。古人聚之使不散,行之使有止,故謂之風水。」(3,p.3)

The Philosophy of Feng Shui

生者為陽, 死者為陰. 生者所居為陽宅, 陽宅需要有生氣, 家庭才有旺象.(3,p.8 )

陰宅

  • 陰宅學說之發生, 是因為人們總是希望死人能夠復活, 能夠保佑自己. 更認為, 只要穴地有生氣, 死者就會安逸, 就會給生者帶來吉詳, 否則有凶. 怎樣才能得到有生氣之地呢?那就要請風水先生點穴. 所點之穴, 還要看你受不受得起, 窮命受不起貴穴, 貴命不得葬窮穴. 即使得了好穴, 如果你的家庭沒有積陰德, 也仍然不會有好報應. 至於那天有好運到來, 說不準, 或許即刻, 或許幾十年, 乃至幾代人後. 人死如燈滅, 屍體化為灰燼, 無知無覺, 怎麼可能保佑活人?歷史上, 每一朝的皇帝都選擇最佳地點埋葬, 但是, 有多少皇帝早夭!多少皇帝斷子絕孫!又有那個朝代不被取代?(3,p.20)…顯然, 陰宅學說有許多地方是利用人們的心理願望愚弄人們.(3,p.9)
  • 先民重孝道, 當父母去世時…為了報答父母養育之恩…希望找一塊山青水秀, 不受風吹, 不受水淹的地方埋葬.(3,p.12)

測地:

  • 風水先生要親臨現場. 先憑眼看, 再看山脈走向, 看穴地環境. 又要用嘴嚐, 嚐水質是不苦澀, 嚐土粒是否辛甜. 還要動腦筋, 推算生剋關係, 預測吉凶禍福. 這些活動都是在主人的陪同下裝模作樣地表演, 以便讓主人覺得這位風水先生很老練, 很認真, 細緻. 得到更多打賞.(3,p.9)

Arguments:

五四運動“(1919)以後, 中國學術受到工業發達的西方科學所影響, 年青一代都崇尚西方科學, 凡與西方科學抵觸的都往往被輕蔑, 被認為封建, 落後及迷信. 典型如中醫, 因為陰陽五行, 壓象溫病諸學說與西醫不同, 曾被認為是巫術. (1a)

風水的欺騙性

1.風水著一身神祕面紗, 借用了陰陽五行學說, 煣合了天文, 地理, 倫理, 建築等方面的知識, 製造一大批晦澀的術語, 創造了龐雜的理論體系. 不僅有理論, 風水先生還宣揚一些故事, 說某某相信風水而發了跡, 某某不信風水而斷子絕孫.令老百姓感到奇怪而可信. 更有的說得到仙人秘授, 祖傳天機, 裝得很認真.(3,p.16)

2.風水有很大的靈活性. 風水汾為兩大派, 形法派(形勢點穴)及理氣派(八卦, 測星). 兩派互相利用補足. 某一派失手另一派取而代之.(3,p.16)

3.風水有很大煸動性, 如果你不請風水先生, 他會預測有不祥之事發生, 或大逆不道, 或說不孝. 如果家裏有人生病, 貧窮, 沒有當官, 風水先生就會說是祖先的墳地沒選好, 父母的屍骨受水淹蟲蝕, 只有重新選地遷葬才能逄凶化吉. 另一方面百姓總認為”信風水總比不信好.” (3,p.16)

歷代皇帝都講究陵墓風水, 可是風水保佑了他們嗎?到最後沒有一個朝代不亡.

西方國家一直實行火化, 不講究風水, 仍然有貧富之別, 仍然建立了發達的工業. 而中國風水流傳了兩千多年, 但沒有任何明顯歷史中國從風水而得益.

Advantage:

有些支持風水的人認為:關於風水的爭議很大程度上來源於對風水定義上的誤解,這些爭議所涉及的僅僅是風水中與預測命運相關的部分,並不包含正統的風水建築學範疇。(2)

Disadvantage:

  • 中國古代建築實踐有極高成就, 但理論上卻呈空白狀態.(1a) 因為長期被簡單武斷地視之為迷信或偽科學, 思想禁錮了中國學術而造成空白狀態. (1a)
  • 有些反對風水的人認為:風水雖然存在對環境,地理,健康的觀察,但觀察並不能等同於科學觀察。(2)
  • 發展到現代社會中,風水術的 運用主要已成為一種商業行為。據說,風水術如今在國外也很有市場,成為一種開業謀利的職業。這與人們內心的趨利避害的「求吉」心理有關,而今更演變為一種 流行的做法。而實質上,古代的風水術早已失傳,現今所謂的風水與古代風水術在內容上已有很大差別。風水作為一個研究對象,從民俗學及建築學的角度均有研究的價值。(2)
  • 風水其實是建立在建築學基礎上的,所謂建築學上的風水。建築學上的風水源自於皇家宮廷建築。以中國古代封建社會的御用建築師為代表,成立了一套趨於完整的 建築學上的風水體系。很可惜,現在由於中國御用建築師採取的都是代代相傳的體系,風水在中國並沒有得到廣泛的認同,故了解風水的人存世極少,風水面臨失傳 的窘況。建築學上的風水,其字面上指代自然。其原則是,力求將建築和自然融為一體,使建築以及建築所在的環境給人以整體的美感。並且,根據自然的情況安排 建築布局,包括採光、通風、取景,使得居住者可以更為舒適,追求將人居回歸自然的狀態。

How popular:

風水學是由中國大約二千多年的多個智者習體創造傳留下學的智慧. 於東方國家無人不懂. 在中國古代建築活動中,無論都邑, 村鎮, 宮宅, 園圃, 寺廟, 陵墓, 道路, 橋樑, 選址, 規劃, 設計及營造, 幾乎無一不受風水的深遠影響. (1a) 更於1996年走在大學學科,在東南大學率先開設了”建築風水”課。

中國的風水文化一千多年前就流傳到了日本並在日本發揚光大。有日本的風水師曾說,奈良和京都之所以成為首府,就是因為它們座落的地點具有良好的風水。在日本2000多所高校中有110多所大學開設了風水課程。

在中國的武漢科技大學也開辦了 “建築與風水” 的選修課程, 該校的建築學院老師馬威介紹,這門課主要圍繞”讓住宅及室內擺設如何與周邊自然環境更和諧相處”來探討。課程中對”風水”的基本思想為:周邊環境的好壞能影響人的心理狀態,心理狀態又能左右人的性格,而性格又往往能影響到命運。
自然環境的好壞能影響到人的命運,這是否為迷信?對此,馬威認為這並不是迷信,而是將科學知識與人的生活舒適度有機地結合起來,即怎樣才能讓人與自然保持一種和諧。比如為什麼中國人在建房時都喜歡”坐北朝南”呢?長江商報2008年10月12日 changjiangtimes

但“風水”能不能成為大學的課程,在學術界和建築界也存在爭議。湖北省社科院研究員馮桂林認為,對于建築風水究竟是科學還是迷信,目前在學術界還沒有清晰的界定。

韓國的國旗亦是受風水的影響下而設計的。

於2008年美國威斯康辛州麥迪森大學終身教授董偉向透露他將在國內招兩名建築風水文化研究生(全額獎學金)。
教授經過多年研究,他發現,這門古老的東方風水學問竟然與新與的學科環境行為學在很多方面不謀而合。而近幾年風水在西方世界已經成為了中國文化的標誌。

風水與西方的關係

西方於六零年代未(1969),美國賓夕凡尼亞大學I.L.Mcharg教授出版了”結合自然之設計”Design with Nature一書,指出:”風景由生態所決定,自然萬物均處於相互關連之中,並主張應從整體有機之角度思考人類與自然環境間之關係.”此種觀點成為生態建築學Arcologies之基石.

與中國古老之風水學觀念不謀而合.

風水學講究選擇優良之建築環境,重在適應自然,使人、建築與環境融合.明確指出居宅、建築、園林及至墓地都要進行基址選擇,並使所選擇之基址與地形地貌、風與水之運作相契合.

The best Feng Shui place:

“凡宅左有流水, 謂之青龍; 右有長道, 謂之白虎;前有汙池, 謂之朱雀; 后有丘陵, 謂之玄武; 為最貴地.” 陽宅十書 (1p.51)

———————————

Footnotes:

1a. 王其亨.2005,(第一版1992) “風水理論研究” (天津:天津大學出版社)pp.1-3

1b. 王其亨.2005,(第一版1992) “風水理論研究” (天津:天津大學出版社)pp.47

2.維基百科”風水” from http://zh.wikipedia.org/w/index.php?title=%E9%A2%A8%E6%B0%B4&variant=zh-tw (access date 11Jan, 2009)

3. 趙建雄&王玉德”風水術注評” (知書房出版集團) here link to the online book

Research Bibliography:

「中國傳統陽宅風水思想」初探” —第四章討論傳統陽宅風水觀的現代化.

———————————–

Vocabulary:

龍穴砂水-龍=地形,穴=位置,砂=土壤,水=水系(王基陵pp143)

理氣=方向(王基陵pp143)

巒頭,理氣-巒頭法,即龍穴砂水之總稱,觀察有否收到天地之氣以定吉凶;理氣法,根據易理之先後天八卦國、河圖洛書、陰陽五行等探討內外部各種形局方位及時空配合.理氣運用行當,可變「剋」為「生」,而反將巒頭本來之凶變為吉;但若理氣運用不得當,則可能巒頭本來之吉反變為凶,亦即理氣之「死絕」方,反來對形局「沖生破旺」。(王基陵pp143)

易經之來源-

八卦圖-

氣-

氣數象理-

「天、人、地」=「天」為先天因素,人類所無法掌控之部分.「人」是指人之學識、經驗、EQ、努力等等能掌控之後天部分.「地」為陽宅學之堪輿擇址.所居之住宅.天人地各佔三分一約為33分.人居住之宅第(巒頭)約佔16分,陽宅學(理氣)所追求是另一半之分數17分而已.

—————————————

Footnotes:

1. 王基陵.,2003 “易理陽宅水法操作原理之探討“. 台北,國立台北科技大學

Tagged with:

中國風水文化再興然引起爭議不小

Posted in MA research Feng-Shui by joeyiu on January 19, 2009

台灣建築雜誌報導─第121期內容

中國建設部中國建築文化中心近日委託南京大學易學研究所首開建築風水文化的認證培訓課程與考核,合格者日後將由中心頒發建築風水文化執行官(師)培訓證書,以專業人士的身份為建築、家居業提供服務。這項課程分為普及級和專業級。擬定的課程主要有易學(風水的哲學基礎)、建築風水學、古天文學(風水的天文學基礎)、建築風水與環境、建築風水與建築規劃等。這項課程的開設與相關資格的認證,帶來釵h不甚平靜的爭議,惹出釵h風波。首先是文革後的中國社會,以科學與理性的角度思考,對於看風水這樣的行為,多少嗤之以鼻為封建迷信。如今,是否因為這樣的課程,背負了陳年罵名的風水理論即可透過高等學府重新翻身?人們議論紛紛的同時,南京大學只好公開表態,南大參與此事的教授只是個人行為,與學校無關。其次,整套課程僅幾天的時間,學費將近兩萬元人民幣。因而釵h 人質疑,幾天的時間研讀周易等深奧的課程是否只能浮光掠影,更談不上實際上的操演與練習。這項中國老祖宗的智慧,在歐美地區早已有釵h愛好者。看來,要在二十一世紀的中國順利的傳承下去,還得需要一番思想爭辯。

Tagged with: ,

觀塘重建你要知

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 10, 2009

1)觀塘裕民坊為什麼要重建?

市區重建局的前身土地發展公司(土發公司),早於1988年,樓價仍屬高峰期時,一口氣向外公布25項選定的未來重建項目,當中包括「觀塘市中心」項目 (編號為K7),即裕民坊一帶(見圖)。政府隨後雖然改革土發公司,2001年立法成立權力更大的市區重建局(市建局),但承諾新機構仍會優先處理土發公 司遺留下來的項目,作為對項目公布後受影響市民的交代。

土發公司昔日選定重建區,當然有考慮市區黃金地段樓宇殘破的因素,但同時由於該機構需以自付盈虧的商業模式運作,開宗明義必須「審慎理財」,所以土發公司過去選定的重建項目,難免會考慮到土地發展潛力具有利可圖的因素。

2)我是裕民坊的居民及商戶,我有權選擇嗎?

從土發公司及市建局的往績所見,項目正式展開收購後,計劃難以逆轉,能給予受影響居民及商戶的選擇實在不多,大都只能在賠償價格方面爭持,但《市區重建條例》已將收購時限定於12個月,此後市建局便可引用《土地收回條例》收地,居民議價亦因而受到限制。

規劃先於賠償安置,市民未能一併討論,或會錯失良機

市建局正式提出收購前,會先行向城市規劃委員會提交重建項目的發展建議,城規會以其專業判斷考慮建議是否適合,若通過便會以刊憲形式邀請公眾提交意見,這亦成為社會大眾討論項目應否重建的關鍵機會。

這個階段的發展建議,只會包括項目的規模、樓宇用途等技術性資料,當中不涉及日後賠償、安置、能否引入業主參與重建等執行問題,市民因而往往未能意識到日後可能出現的爭拗,也未能及時提出意見或反對。

因此,市民必須爭取在市建局提交發展建議前,盡早參與更廣泛的討論。
3)規劃有助我們爭取自身權益嗎?

《市區重建策略》中提出,市建局日後推行重建項目,應先行評估項目對社區帶來的影響;不過城規會現時審批重建項目,卻只會 考慮環境、交通等技術方面的影響,對濕地、樹木的破壞均有限制,但對普羅大眾生活的影響卻不會考慮,亦不討論日後的執行問題。所以居民及商戶雖理應有權提 出合理要求,但制度上卻缺乏常設的仲裁機制以作平衡,市民因而必須盡早介入項目規劃的討論,從活化自己社區及家園的角度出發,令發展方案的設計朝向這個目 標。

4)如果日後收購賠償金額不能購買同區7年樓齡物業,我怎麼辦?

觀塘區的私人樓宇,目前只有少數屬10多年樓齡的較新樓宇,其餘大部分樓宇的樓齡,均是30年至40年。所以,預期大部分 受重建影響的業主,都難以在同區購買7年樓齡的物業。事實上,「同區7年樓齡」只屬收購及賠償價格釐定的參考標準,政府及市建局並無保證,受重建影響居民 日後仍能在原區重置物業。

5)我是裕民坊商戶,我能否獲得安置,繼續在區內經營生意?

土發公司過去也曾為俗稱「雀仔街」及「花布街」的商戶作出特別安置,成為現時的「雀鳥花園」及西港城內的「花布街」。不 過,有關安排並不一定出現在其他地區;至於賠償方面,則是以現時應課差餉租值作為賠償基準,市建局日後若將裕民坊重建為高消費場所,能負擔租金的行業才能 適者生存。

6)我有權在社會及經濟發展的大前題下,提出個人的要求嗎?

根據政府2001年發表的《市區重建策略》,市區重建的工作方針是要「以人為本」,既兼顧社會上各方人士的利益及需要,亦 不會犧牲任何社群的合法權益。在合法權益的前題下,居民及商戶理應有權提出合理要求,解決各自不同方面如住屋、交通、經營環境等需要,而市建局亦有責任將 重建項目帶給社會的震盪減至最低,否則市區重建就只是一項過重財務因素,而輕視社會責任的地產項目。

對個人權利及私有產權的尊重,亦是社會發展的要素。

7)我是觀塘街坊,但不是重建區居民,重建與我有何干?

觀塘市中心可說是觀塘區居民必經之地,同時地區發展牽一髮動全身,重建將會逐漸為觀塘整區帶來交通、人流、景觀環境、租值等方面的轉變,你所生活的環境亦無法避免

8)我不是觀塘街坊,重建項目與我又有何干?

市區重建涉及的層面廣泛,包括社會人士對產權尊重的價值觀、城市環境的要求、公民參與社會政策的權利,及舊區文化保育等方面,這都是全港性的討論議題,大家必須透過認識及參與具體個別項目的發展流程,才能察覺箇中有待改善及值得反省的問題。

9)什麼是市區更新?和市區重建有何分別?

市區重建可以說是市區更新的其中一種方法。重建即是「收購舊樓清拆,興建新樓出售」的發展模式,亦是土地發展公司及市區重建局以往最常見的做法,大都應用於市區發展潛力尚未盡用的地盤。

至於市區更新,其最重要的目的,是令社區重現活力和朝氣,讓當區居民得享社區改善後的成果,所以方法並不限於清拆重建,而且並會設法配合 區內的社會服務,如安老、托兒、搞活本土經濟、教育,以及文化保育等方面一併進行,令區內居民對社區更有歸屬感,亦引入經濟活動,吸引其他人及資金流入該 區。

10)什麼是可持續發展社區?觀塘可以成為可持續發展社區嗎?

可持續發展,是一種平衡經濟、社會及環境三方面的發展模式,讓我們今代人所享有的天然及人文資源,得以世代承傳。每個社區 都有其經年累月由文化、人際網絡,及本土經濟構成的人文生態環境,當中亦可能存在社會問題,但一個可持續發展社區,應設法在保存原有的資源同時,追求公 平、合理及更多元化的發展。

先從認識自身資源的角度出發,大眾共同參與規劃自己的社區,觀塘當然亦可望成為可持續發展的理想社區。

是項計劃簡介

「再造觀塘」計劃,是一項由民間自發推展的社區規劃活動,期望透過一連串的活動,鼓勵市民從認識自身權益、社區文化,到共同規劃社區,並提供平台予各有興趣的單位及人士,共同探討觀塘市中心,以至觀塘整區,今後有更多元化更新的方法,並為其他舊區建立一個可供參考的先例。

協辦單位

立法會議員梁家傑
香港專業教育學院(觀塘分校)
觀塘基督教家庭服務中心
優環長學建築設計研究中心(CARE)
長春社文化及古蹟資源中心(CACHE)
思網絡SEE

市建局檢討

Posted in MA research Sustainable design by joeyiu on January 1, 2009

_12gq101

資料來源︰明報 12-1-2009

成立近8 年的市區重建局共推出35 個重建項目,平均以逾8 倍地積比率進行清拆重建,使一幢幢摩天大廈在舊區矗立。發展局去年7 月展開為期半年的首階段《市區重建策略》檢討諮詢,結果顯示普遍地區和專業團體均要求放棄以高密度作「推土式」重建,倡增加保育計劃比例。 政府下月展開第二階段諮詢,據悉會以重建密度和多元化賠償機制等作諮詢重點,期望今年底取得重建共識。明報記者賴偉家首階段市區重建策略將於本月底正式結 束,由政府委任的公眾參與顧問已舉行10多場論壇和聚焦小組討論會。綜合市區重建策略檢討督導委員會公布的多場小組討論會諮詢摘要,發現不同持份者均提出市建局放棄以最高密度,進行「推土式」和「一刀切」的重建規劃,部分項目地積比高將予人「搶地」之地,令市建局猶如發展商,只重經濟效益。

「七年樓」現金賠償被批僵化此外,現行「七年樓」現金賠償制度亦被指太僵化,地區組織要求照顧居民和商戶期望原區安置和發展的意願,並考慮「樓換樓、舖換舖」的可行性。

除地區組織外,據悉亦有兩間本地發展商代表應邀參與諮詢。一名發展商代表直言,市建局有別發展商,須負上社會責任,建議帶頭推行一些無利潤項目,如在舊區重建藝術文化設施。在市區更新後,發展商自然在環境成熟時參與地區重建。

發展商指出,現時由市建局清拆後招標、發展商發展的模式,後者必因圖利而盡用樓宇密度,故市建局可考慮自行發展整個項目。另有建築界人士稱,政府可從啟德新發展區撥出地皮交由市建局發展,補償若干無利潤的重建計劃。

次階段討論多元化賠償機制接近政府消息指出,從首階段諮詢中,不少持份者要求較低密度重建,加強社區規劃和平衡交通負荷等,次階段諮詢會集中討論引入社區規劃的機制和「樓換樓、舖換舖」等多元化賠償方案的可行性等。

但政府原則是不再注資市建局,故資源局限下,要全面改革有一定難度。

市區重建策略檢討督導委員會成員何喜華說,曾參與約5 場諮詢會,不少人不滿重建瓦解原來地區網絡,認為個別地盤應否重建,不可交由市建局獨權決定,另有些涉公眾利益的保育計劃,用公帑也須進行,建議政府在次階段重點諮詢。深水區議會副主席譚國僑說,區內有逾7 個重建項目陸續兌現,區議會將展開追蹤研究,分析舊區居民重建前和安置後的生活質素和適應問題,評估計劃對社區實際影響。

亞洲鄰區重建 港難借鏡

同日明報新聞

政府展開重建策略檢討諮詢同時,委託香港大學顧問,外訪新加坡和台灣等6個亞洲城市,考察各市的舊區重建工作。外訪後初步發現,新加坡市建局集中規劃和土地整合權力於一身,台北的重建則重視公私合營,並有強大地區團體支持。香港市建局由於權力有限,地區組織力量較弱,難以全面借鏡。

顧問訪6地 新加坡權力較大

香港大學顧問小組過去半年訪問新加坡、首爾、東京、廣州、台北和上海6個城市,參考當地重建經驗。初步總結顯示各市的重建策略截然不同,其中新加坡權力較大,擁有規劃和土地收回和出售等整合權力。

而在台北,政府只作規劃和促進者角色,重建項目多屬公私合營,制度下須有較強大的地區組織配合和支持。

報告初步總結指出,近年提倡的由下至上的社區規劃模式,地區需要有一些強大鄰舍網絡配合,地區政府亦要有足夠權力,但香港的地區組織力量未必足夠。香港的舊區密度亦較鄰近城市高,要作低密度發展亦有限制。